2007年12月24日，某房地产开发公司（以下简称开发公司）与罗先生签订购房合同。根据合同约定，开发公司将以141870元的价格向罗先生出售一套建筑面积106.19平方米的房屋。罗先生在签订合同时支付了52177元，12月14日支付了693元，住房贷款支付了8.9万元。物业开发公司应当在2008年8月31日前将已登记的商品房交付罗先生使用。合同中明确规定了逾期交货的违约责任：逾期交货不超过60天的，开发公司自合同规定的最终交付期第二天起至实际交付日止，按日向罗先生支付已付购房款的万分之三；逾期交付超过90天的，罗先生有权解除合同；逾期交付超过90天的，罗先生有权解除合同；罗先生要求继续履行合同的，继续履行合同，开发公司按日向罗先生支付已付购房款0.03%的违约金。

合同还规定，产权登记的期限为：商品房交付使用后60日内办理房地产证。合同中还规定了其他事项。合同签订后，罗先生按约定向物业开发公司支付了141870元。2009年8月1日，该房地产开发公司建造的房屋于2009年10月5日竣工并经建设单位、勘察单位、施工单位、监理单位验收。2009年12月2日，开发公司与罗先生办理了交接手续。

“我向房地产开发公司支付了购房款，但开发公司于2009年12月2日将房屋交付给我，逾期458天。”由于房屋交付延迟，罗先生将开发公司起诉至万州区人民法院，请求法院判决开发公司支付逾期交房违约金19492.94元，并承担本案诉讼费用。开发公司辩称，合同签订后，由于万州区2007年下半年发生旱情，2008年发生“5.12”地震，工程进度受到影响。根据合同，逾期交货的违约金为已付货款的3%，而不是每天万分之三。公司于2009年6月16日通知罗先生收房，但罗先生迟迟不收房并非物业开发公司的违约行为，物业开发公司在此期间不应承担违约责任。万州区法院认为，罗先生与物业开发公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。本合同的内容对双方均有约束力，双方应按照本合同履行各自的义务。

罗先生已按约定向开发公司支付了购房款，物业开发公司应在约定期限内将验收合格并登记备案的房屋交付给罗先生。开发公司称未能如期交房是由于2007年下半年干旱和2008年“5.12”地震对项目建设进度的影响，不属于违约，不予受理。

开发公司所建楼房于2009年8月1日竣工，并于2009年10月5日通过建设单位、勘察单位、施工单位、监理单位验收。没有设计单位签字，没有备案登记，仍然不符合约定的交付条件。罗贤生有权拒绝接受该房屋。鉴于罗先生已于2009年12月2日接管该房屋，罗先生要求物业开发公司在接管房屋前支付违约金的主张符合合同约定，并予以支持。万州区法院一审中，被告开发公司向原告罗先生支付违约金19492.94元。案件受理费288元，由被告承担。律师观点：地震本来就是不可抗力，但并非所有不可抗力因素都能成为免责事由。要综合考虑是否存在不可预见、无法避免、无法弥补的损失等主客观因素。本案中的地震发生在汶川，没有给万州造成实际损失，这不符合第三要素；干旱可能导致农作物减产，这符合不可抗力的特点，但对房地产开发没有实际影响，因此不能作为免责理由。因此，在判断不可抗力因素时，必须综合考虑各种主客观原因，才能准确把握。