婚前共同购买的房产的定性办法：一般情况下，认定为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。根据相关法律规定，男女双方可以约定婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。且前述的约定应当采用书面形式。

对婚前购买的房产婚后升值该如何处理的建议

罗惠民

在离婚案件的中，对于夫妻共同财产的分割尽管在法律上有所规定，但由于社会在不断地发展变化中，出现了许多新的情况和新的问题，如婚前购买的房产，婚后才取得所有权证书，婚后房产又有所升值，在离婚时该如何进行认定，是认定为个人财产呢还是夫妻共同财产？笔者认为，要正确认定该房产和升值部分是个人财产还是共同财产，必须要弄清以下问题。

首先，要弄清夫或妻一方婚前购买、婚后取得产权证的房产，应属于购买一方的婚前财产，还是应属于夫妻婚后所得的共同财产。房屋买卖属于不动产交易，买受人要取得房屋产权不仅要和出卖人订立房屋买卖合同，交付购房款，而且还必须和出卖人一起到房地产管理机关办理房屋产权登记手续；经登记注册，买受人取得房产证后，该房屋的产权才从卖房者手中转移到购房者手中。从交房到办完证有一定的时间差。鉴于不动产交易的这种特殊性，在认定夫或妻一方婚前购买、婚后取得房产证的房产的归属时，不应以取得不动产产权为依据，而以取得不动产物权的期待权为依据。即订立了购房合同并支付了房款的夫或妻一方婚前购买，婚后取得房产证的房产应认定为是购买人一方的婚前财产。

其次，要弄清属于夫或妻一方婚前财产的房产婚后升值，其增值部分应属于原夫或妻一方所有，还是应属于夫妻共同所有。主要取决于房产升值的原因。根据其升值原因的性质，确定其增值部分的归属。如果在夫妻共同生活期间，双方对该房屋进行了装修，维护管理，导致该房屋升值，那么，按照民法的添附理论，该房屋增值部分应当属于夫妻共同所有；如果在夫妻共同生活期间，房地产行情发生变化、地价升值或者房产所处地段等原因，从而导致该房屋价值增长，那么，按照投资收益的原理，其增值部分应属于原夫或妻一方所有。

再有，如果夫或妻在婚前按揭购买，婚后双方共同支付月供，按揭贷款未还清，在离婚进行分割时，就应该使用比列来解决比较公平。房产的价值不管是升值还是降值，只要是在婚后共同支付月供，该支出就应该是夫妻的共同财产，这应该没有争议的。有争议是由于房子或贬值，在不论是作价补偿还是变卖分割，是按照原来的投入数额原数不动的还是按照升值或贬值后的价值分割呢？根据收益与风险共存及公平的原则，使用升值或贬值的比列来进行分割更为合理。即让双方对房屋进行作价评估，看看是升值还是贬值，升多少活贬多少，算出比列来，再用这一比列来乘以买房人交付的首付款和共同支付的月供，分别计算出买房人应分到的首付款现款和夫妻共同支付的月供现款，之后就可以对共同支付的月供现款按照共同财产进行分割了。

综上所述，对夫妻离婚不动产财产分割纠纷案件，既要认真查清该房产购买时间、取得房产证时间及双方结婚时间，还要在双方对不动产增值部分归属产生纠纷时认真分析该房产增值的根本原因。只有这样，才能全面客观地处理好双方争议的法律问题。

作者单位：广西扶绥县法院

《中华人民共和国民法典》第一千零六十五条男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。第一千零六十三条下列财产为夫妻一方的个人财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。

注：民法典于2021年1月1日生效。