一、案情:申请人与被申请人于二000年八月二十一日签订了《商品房购销契约书》。合同约定：被申请人购买申请人位于***小区建筑面积874.33平方米商品房商服楼壹套，房屋总价为人民币2,5

[案例正文]：

一、案情:申请人与被申请人于二000年八月二十一日签订了《商品房购销契约书》。合同约定：被申请人购买申请人位于***小区建筑面积874.33平方米商品房商服楼壹套，房屋总价为人民币2,500,000元，其中签约时首付款为人民币500,000元,余款人民币2,000,000元于二00年九月十九日前以现金或银行按揭贷款形式付清。银行审查被申请人的条件后，若不批准被申请人申请的按揭贷款，被申请人必须以现金形式在二00二年九月二十四日前付清全部余款，逾期付款月利息按同期银行固定资产贷款利率计算违约金。合约签订后，被申请人按约交付了首期房款，申请人按约将商品房交给了被申请人。由于申请人未能办理前期已购楼房的土地使用证，因此未能办成银行按揭贷款，并没有按约定的付款日期用现金将余款付清，经申请人多次催要，未付余款。申请人遂向**仲裁委员会申请仲裁申请，裁决被申请人立即给付申请人剩余款人民币2，000，000元，及逾期违约金80，535元。

被申请人在仲裁答辩中称：

1、申请人出售给被申请人的商服楼用地，而国家批准的是住宅用地，因此申请人出售给被申请人的商服楼是违法的，被申请人因此不能办理土地使用证;

2、申请人与被申请人签订的《商品房购销合同》是无效的。因为申请人出售给被申请人的商服楼因擅自改变土地用途而违法，所以将以违法的商品出售为内容的合同也是违法的，违法的合同是不具有法律效力的;

3、申请人出售给被申请人的商服楼是欺诈行为;

4、在我们买完房子不久，就开始降价，使得我们的心里很不平衡;

5、申请人没有向我们提供有关房屋销售许可证及质检部门出具的报告，有关面积和质量我们都没有得到全面了解。

6、合同规定买受人按照按揭贷款付款，由于你们的原因，银行经过审查没有批给我们，所以我们没有交付余款。

7、申请人的行为已经给被申请人造成损失，因为房地产的权属证书根本不能办理造成被申请人对英方合资人的信誉危机，因此外方资金不能到位，导致被申请人的公司无法正常运营，造成经济、信誉的双重损失;

8、申请人应给被申请人返还财产、加倍赔偿损失。

二、仲裁庭意见：

1、关于被申请人的第一点答辩意见中提到的土地使用证的问题。经我们多次到土地局咨询和调查。了解到的情况是：申请人所开发的整体小区的用途是住宅用地。没有商服的用途。这就是被申请人没有办成土地使用证的主要原因，也因此而没有付清余款。所以能否办成土地使用证是本案的关键所在。经我们与土地局多次沟通难度相当大。2、被申请人没有在合同规定的期限内付清余款，理由是否能成立。合同规定买受人按照按揭贷款付款，银行经过审查没有批给被申请人，所以没有交付余款。根据最高人民法院的解释第二十三条规定，被申请人可以要求申请人把购房的本金及利息返还给被申请人。3、介于本案无法明确责任，仲裁庭希望双方都能作出让步，以调解结案。

三、调解意见:

在仲裁庭做了大量的工作前提下，双方当事人本着友好互谅的原则，达成了调解协议。(一)被申请人欠申请人购房款2,000,000元，分四年付清，其中前三年每年付款600,000元，按季度，每季度还款150,000元，第四年付款200,000元，还款从二00四年一月一日开始实行;(二)被申请人交付首批150,000元后，申请人协助被申请人办理有关《土地使用证》;(三)申请人放弃其它仲裁请求;(四)仲裁费22,902元，由申请人承担12,902元，由被申请人承担10,000元，于二00四年首付款时一并付给被申请人。

四、案件评析:

案争议的焦点有二个：1、没有办理单元房屋土地使用证的房屋能否出售转让，关于这一点现在法律还是一个空白;2、在合同约定的期限内没有交付购房余款或办理按揭贷款，能否视为自愿解除合同，这是值得我们探讨的问题;正是基于以上种种复杂的情况，在仲裁庭做了大量工作的前提下，本案以调解结案，并已自动履行，得到了双方当事人的一致满意，并对**仲裁委员会的工作给予了充分的认可。