土地增值税计算公式及举例如下:
计算公式为:土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额。
扣除项目有:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金等。
开征土地增值税的主要目的是:
1、进一步改革和完善税制,增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度的客观需求;
2、增收土地增值税,主要是为了抑制炒卖土地投机获取暴利的行为;
3、是为了规范国家参与土地增值收益的分配方式,增加国家的财政收入。
法律依据:《土地增值税清算管理规程》第十条
对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
(一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。对前款所列第(三)项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
土地增值税的作用
(一)增强国家对房地产开发和房地产交易市场的调控
改革开放前,我国土地管理制度一直采取行政划拨方式,不允许进行土地买卖,既没有地产交易行为,更不存在地产交易市场。实践证明,这种土地管理制度不利于提高土地资源的使用效益。改革开放后,对土地使用管理制度逐步实行了改革,打破了无偿使用,不准买卖的老规定,确立了有偿使用,允许转让使用权的政策和制度。新的土地使用政策和管理制度的实施,从根本上促进了我国房地产开发和房地产交易市场的发展。这对于合理配置土地资源,提高土地使用效益,增加政府财政收入,改善城市基础设施和人民生活居住条件,以及带动国民经济相关产业的发展,都产生了积极作用。
但是,由于有关土地管理的各项制度还有待完善,对土地及房地产市场的管理也有待改进,我国在房地产业发展中也出现了一些问题。主要是:搞房地产开发过热,一度炒买炒卖房地产的投机盛行,房地产价格上涨过猛,投入房地产的资金规模过大,国家土地资源浪费较严重,国有土地资源收益流失过多,也影响和危害了国民经济的健康协调发展,而且也造成了社会分配不公。
在这种情况下,我国决定借鉴世界上一些国家和地区的有益做法,开征土地增值税,利用税收杠杆对房地产业的开发、经营和房地产市场进行适当调控,以保护房地产业和房地产市场的健康发展,控制投资规模,促进土地资源的合理利用,调节部分单位和个人通过炒买炒卖房地产取得的高额收入。
(二)有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为
土地收益主要来源于土地的增值。一是自然增值,即由于土地资源是有限的,而随着经济建设的发展,生产和生活建设用地扩大,土地资源相对发生紧缺,导致土地价格上升。这是土地增值的主要因素。二是投资增值,即投入资金开发建造,把生地变为熟地,建成适用于各种生产、生活、商业用设施,形成土地增值。土地资源属国家所有,国家为土地的完整而不受侵犯投入了巨额资金,国家应参与土地增值收益分配,并取得较大份额。同时对房地产开发者投资、开发房地产应取得的合理收益,应当予以保护,使其能够得到一定的回报,以促进房地产业的正常发展。然而有些地区单纯出于招商引资或急于求成搞建设,盲目开发并竞相压低国家土地批租价格,给炒买炒卖者留下空间,致使国家土地增值收益流失严重,极大地损害了国家利益。统一对土地增值收益征税,有利于堵住这方面的漏洞,减少国家土地资源增值收益的流失,遏制投机者牟取暴利的行为,保护房地产正当开发者的合法权益,维护国家整体利益。
(三)增加国家财政收入为经济建设积累资金
1993年年底以前,我国涉及房地产交易市场的税费,主要有营业税、企业所得税、个人所得税,契税、土地增值费等。1994年1月1日起对土地增值收益征收土地增值税,增加了国家财政收入的新财源。分税制财政体制实施后,土地增值税收人属于地方政府的财政收入,为地方政府积累经济建设资金起到了积极的作用。
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