有下列方法：1．市场比较法。这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。2．成本法。就是指通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。3．收益法。就是选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。4．假设开发法。5．基准地价修正法。

沈阳市关于印发《沈阳市城市房屋拆迁补偿评估办法》的通知

各区房产局，新民市城乡建设管理局、辽中县城乡建设管理委员会、法库县城乡建设局、康平县城乡建设管理局：

《沈阳市城市房屋拆迁补偿评估办法》业经市政府法制办审查批准，现印发给你们，望认真贯彻执行。

2004年5月1日

沈阳市城市房屋拆迁补偿评估办法

第一条为规范房屋拆迁补偿评估行为，保证拆迁评估结果的公正、公平、公开，维护房屋拆迁当事人的合法权益，根据《城市房屋拆迁估价指导意见》、《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》等规定，制定本办法。

第二条本市城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房地产评估活动，适用本办法。

第三条本办法所称房屋拆迁补偿评估，是指房地产评估专业人员遵循评估原则，选择适宜的评估方法，对拆迁范围内房屋和土地使用权在评估时点的客观合理价格或价值进行估算和判定，形成房地产评估价格的活动。

被拆迁房屋房地产评估价格包括土地使用权价格和房屋价格。

房屋附属物按照重置价格结合成新给予补偿。

第四条具有三级以上资质的本市房地产评估机构、二级以上资质的外埠房地产评估机构，均可向城市房屋拆迁管理部门申请从事拆迁补偿评估业务。

城市房屋拆迁管理部门根据评估机构资质等级、从业经历、评估技术水平、社会信誉，结合城市房屋拆迁工作予以核准。

经过核准的从事房屋拆迁补偿评估的房地产评估机构名单，由城市房屋拆迁行政管理部门每年公布一次，供拆迁当事人选择。如有增减，及时公布。

第五条拆迁人取得房屋拆迁许可证后，城市房屋拆迁管理部门向拆迁当事人提供随机产生的3～5个房地产评估机构，供拆迁当事人代表投票选择，得票最多的房地产评估机构承担拆迁评估工作。

被拆迁人和房屋承租人少于100个（户）的，被拆迁人、房屋承租人选代表5人参与投票，拆迁人派出1名代表持委托书参与投票；被拆迁人和房屋承租人多于100个（户）的，被拆迁人、房屋承租人选代表10人参与投票，拆迁人派出1名代表持委托书参与投票。

被拆迁人、房屋承租人无法确定代表选择房地产评估机构的，由城市房屋拆迁管理部门从公布的房地产评估机构中采取随机方式确定房地产评估机构承担评估工作。

第六条拆迁人应与房地产评估机构签订委托评估合同，并由拆迁人按规定支付费用。

受委托实施拆迁补偿评估的房地产评估机构不得转让、变相转让受委托的房屋拆迁补偿评估业务。

房地产评估机构和评估人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

第七条拆迁评估目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。”

拆迁评估时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为评估时点。

拆迁评估的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等权利限制因素的影响。

第八条被拆迁房屋室内自行装修装饰（住宅房屋简单装修除外）的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人按照重置价格结合成新协商确定；协商不成的，可以由拆迁当事人共同委托评估确定。

住宅房屋简单装修是指包括进户防盗门、铝合金或塑钢窗、居室普通木地板、厨房卫生间普通墙砖地砖等，建筑面积每平方米造价在300元以下的装修。

第九条被拆迁非住宅房屋中涉及的无法恢复使用的设备重置价格和成新、货物运输和拆装费等，也可以由拆迁当事人共同委托评估确定。

第十条拆迁评估应当参照类似房地产的市场交易价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。

第十一条房屋拆迁补偿评估种类分为分类评估和分户评估。

分类评估是指对拆迁范围内的被拆迁房屋，按照相同区位、结构、用途等因素按照类别进行的房地产平均价格的评估。

分户评估是指对拆迁范围内的被拆迁房屋，按户根据房屋的区位、用途、结构和建筑面积，结合该房屋楼层、朝向、成新等因素进行的房地产价格的评估。

第十二条集中成片平房住宅的拆迁补偿评估，应该按照分类评估方法实施评估；楼房住宅及非住宅拆迁，应该按照分户评估方法实施评估。

第十三条拆迁当事人对房地产评估机构出具的分类评估结果，就补偿金额达不成协议的，采取分户评估方法确定评估结果，确定补偿金额。

进入裁决程序前该房屋因拆迁当事人的原因无法进行分户评估的，以分类评估的价格作为裁决的依据。

第十四条非住宅房屋拆迁评估，拆迁人应当提供被拆迁房屋占用范围内的国有土地使用证或由土地部门出具的土地使用权权属证明。

第十五条非住宅房屋拆迁，其土地使用权属于以划拨方式取得的，其房屋拆迁补偿评估结果应扣除法定最高年限的土地使用权出让金或相当于出让金的价款。土地管理法律、法规和规章另有规定的，从其规定。

第十六条住宅房屋的评估，可采用一种评估方法进行评估，但应当说明理由。具备条件的，应当优先采用市场比较法。

对于非住宅房屋，应当采用两种以上的评估方法进行评估。采用一种评估方法的，必须说明理由。

第十七条房地产评估机构在进行房屋拆迁补偿评估时，拆迁人、被拆迁人应当予以配合，按时提供评估所需资料，协助进行现场查勘。

第十八条拆迁补偿评估人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。

实地查勘记录由实地查勘的拆迁补偿评估人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

因被拆迁人、房屋承租人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人、房屋承租人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和房地产评估机构以外的无利害关系的第三人见证，并在拆迁补偿评估报告中作出相应说明。

第十九条受委托实施拆迁补偿评估的房地产评估机构和评估人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易资料的，房产管理部门允许查阅。

第二十条房地产评估机构应按照委托合同约定，自委托合同订立之日起10日内出具拆迁补偿评估报告。并将评估报告向城市房屋拆迁行政管理部门备案。

拆迁人应将拆迁补偿评估报告公示7日，并将估价结果送达被拆迁人、房屋承租人。

第二十一条拆迁人或被拆迁人对评估报告有疑问的，可以向房地产评估机构咨询。房地产评估机构应当向其解释拆迁补偿评估的依据、原则、程序、参数选取和评估结果产生的过程。

第二十二条拆迁当事人对拆迁补偿评估结果有异议的，自拆迁补偿评估报告公示期满之日起5日内，可以向房地产评估机构书面申请复核评估，也可以另行委托房地产评估机构评估。

第二十三条拆迁当事人向房地产评估机构申请复核估价的，该房地产评估机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。评估结果改变的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，出具书面通知。

拆迁当事人另行委托房地产评估机构评估的，受托的房地产评估机构应当在10日内出具评估报告。

第二十四条拆迁当事人对房地产评估机构的复核结果有异议或者另行委托评估的结果与原评估结果有差异且协商达不成一致意见的，可以自收到复核结果或者另行委托的房地产评估机构出具的评估报告之日起5日内，向城市房屋拆迁房地产评估专家委员会书面申请技术鉴定。

第二十五条城市房屋拆迁房地产评估专家委员会由专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成，对拆迁评估进行技术指导，受理拆迁评估技术鉴定。

第二十六条城市房屋拆迁房地产评估专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的评估报告的评估依据、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题出具书面鉴定意见。

评估报告不存在技术问题的，应维持评估报告；评估报告存在技术问题的，评估机构应当改正，重新出具评估报告。

第二十七条城市房屋拆迁房地产评估专家委员会受理拆迁评估技术鉴定申请后，应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组，处理拆迁评估技术鉴定事宜。

鉴定组成员与原评估机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

原评估机构应当配合城市房屋拆迁房地产评估专家委员会做好鉴定工作。

第二十八条城市房屋拆迁房地产评估专家委员会维持原评估结果的，鉴定费由申请人承担；否定原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。

第二十九条城市房屋拆迁房地产评估专家委员会成员、评估机构、评估人员应当回避而未回避的，其鉴定意见或者评估结果无效。

拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助房地产评估机构实地查勘而造成评估失实或者其他后果的，应当承担相应责任。

第三十条对有下列行为之一的房地产评估机构和评估人员，依据《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚，或记入其信用档案：

（一）出具不实估价报告的；

（二）与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；

（三）以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的；

（四）允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的；

（五）多次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的；

（六）违反国家标准《房地产估价规范》和本意见其他规定的；

（七）法律、法规规定的其他情形。

第三十一条城市规划区外国有土地上房屋拆迁涉及的房地产评估，参照本办法执行。

第三十二条本办法自2004年5月1日起施行。《关于印发的通知》（沈房发［2003］6号）同时废止。此前已发放房屋拆迁许可证的拆迁项目不适用本办法。

《城市房地产管理法》第6条，为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。