如何有效避免购房合同纠纷?
第一,在签订预售合同前,必须确定开发商持有《预售许可证》;
第二,房屋预测面积的误差和实测面积的误差最好不超过正负3%,如超过这个误差,则考虑购房者的承受能力;
第三,交房的条件最起码是办出《交付使用许可证》,而不应该仅办出“竣工验收合格单”;
第四,开发商逾期交房的违约金,最好不低于银行同期固定资产贷款利率;
第五,关于房屋产权证取得的时间要明确约定,最好不要使用“在最快时间内”、“及时”等含糊不清的字眼,并约定如果到期不能取得房产证,买方有权退房,或者逾期不能取得房产证,则违约方按日、按一定比例支付违约金。除此之外,还要小心合同中的“免责条款”。在购房合同中,购房人经常可以看到类似这样的条款:“如遇到下列特殊原因,据实予以延期:
1.不可抗力;
2.施工中不可预见异常困难及重大技术问题不能及时解决;
3.其他非甲方所能控制的事件。”这些条款对购房者来说不一定是公平的,特别是“其他非甲方所能控制的事件”是一个非常模糊的概念,在实际履行合同时很难界定。因此,关于免责条款的约定要注意具体,而且要有确定性。比方说,购房者可以要求开发商对“不能及时解决的”、“非甲方所能控制的”的情况作出界定相关法规:《商品房销售管理办法》第十六条:商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面。商品房应当明确以下主要内容:
(一)当事人名称或者姓名和住所;
(二)商品房基本状况;
(三)商品房的销售方式;
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期;
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式;
(十)办理产权登记有关事宜;
(十一)解决争议的方法;
(十二)违约责任;
(十三)双方约定的其他事项。
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