【案例介绍】

2009年3月，彭某承租了宋某的临街二层门脸房用于开办饭店。双方约定，租金每年36万元，每半年预付一次，租期5年，装修免租期2个月。签约后彭某投入60万元对楼上楼下进行了全面装修。开业运营三年后，宋某因自行开办公司使用房屋需要向彭某提出解约，并表示愿意按合同约定支付彭某违约金18万元。彭某要求宋某另行支付装修损失。经彭某委托房地产评估机构评估，装饰装修现值为30万元，但宋某不同意按此评估结果赔偿30万元。问：彭某应如何要求宋某赔偿装修损失？

【分析解答】

本案中合同解除是因出租人违约所导致，而双方对已形成附合的装饰装修物的处理在合同中又没有做出约定，根据最高人民法院相关司法解释的规定，此种情况下，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。因此，本案宋某应该根据装修的残值损失赔偿彭某。鉴于彭某投入的装修款为60万元，按照租期5年摊销完毕的原则，目前已摊销3年，故装修残值损失为24万元，所以，彭某依法可以宋某赔偿装修损失24万元。

【律师提醒】

最高人民法院相关司法解释根据房屋租赁合同是有效合同和无效合同的不同法律后果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的认定标准。即在合同无效的情况下，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。而在合同解除的情况下，则有过错方承担残值损失。现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。该价值一般采用审计鉴定的方法确定。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余价值，该价值通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。

通常情况下，残值损失与装饰装修的现值相符，但因为司法解释已确定装饰装修费用在租赁期间内摊销完毕，故合同履行期间已经摊销（消耗）的装饰装修费用，不应纳入合同解除后的损失范围。残值损失应考虑因合同解除未摊销的费用，该费用可能高于或者低于装饰装修的现值，此时确定装饰装修残值损失采用就低原则：如果未摊销费用高于现值，残值损失按照装饰装修的现值确定。因装饰装修损失作为合同解除的损失，应当以实际损失为基础确定；如果未摊销费用低于现值，残值损失按照未摊销的费用确定。因装饰装修费用在租赁期间摊销完毕是基本原则，如果每年摊销（消耗）的费用高于按照审计确定的折旧费用，双方必须按照已摊销的费用确定租赁期间消耗的费用，按照未摊销的费用确定残值损失，否则，装饰装修费用在租赁期内摊销完毕的原则无法体现。