在大陆法系国家中，德国立法将建筑物区分所有权称为住宅所有权，其《住宅所有权法》中对住宅所有权人之共同体进行了专章规定。该住宅所有权人之共同体虽无权利能力，且依司法判例之看法，也无不动产登记簿上的登记能力，但却具有社团之性质。[2]德国联邦高等法院2005年的判决中和德国新《住宅所有权法典》认为业主团体具有部分权利能力和法律主体性，也即业主团体仅在一定的范围和领域内具有权利能力，该范围和领域即为对共有所有物进行管理的法律活动中例如在涉及有关共有物的诉讼中直接由业主团体作为法律主体参与诉讼活动。[3]《住宅所有权法》第27条还规定，住宅所有权人可以授权管理人以全体住宅所有权人的名义提起诉讼。[4]因此德国法上业主团体虽然不具备完全的民事主体资格和独立的法律人格，但是在涉及建筑物区分所有权管理中的事项时，其具有对内和对外的诉讼主体资格。法国也针对建筑物区分所有权的问题进行了单独立法，其业主团体称为共同所有权业主联合会，共同所有权人组成一个结构完整的团体，并且法律承认该团体享有法律地位( nstat tj ridiq e)。[5]这种团体虽然与其他团体有所不同，但是一样具有为实现团体利益所必须的各种权限，例如，法律明确规定，共同所有权业主联合会为了保护与建筑不动产有关的权利，可以单独或者与一位或数位共同所有权人以其在法院进行诉讼。[6]

日本自昭和37年以来陆续制订了《区分所有权法》等法律，规定30人以上的业主团体可以通过特别决议决定成为法人的宗旨，并在主要事务所的所在地进行登记取得法人资格。[7]业主团体通过集会的决议，来选任或解任管理人，而管理人则可以根据规约或集会决议就其职务为区分所有人之目的作为原告或被告，[8]其后果对全体住宅所有权人发生效力。在瑞士法律上，业主团体有时具有法人之性质，公寓以其自己之名义取得财产，同时因为它有一管理机关，故得以自己名义提起诉法，并进而实行诉法。[9]我国台湾地区的公寓大厦管理条例规定区分所有人会议为区分所有人团体的最高意思决定机关，该会议应成立管理委员会，而在诉讼上，管理委员会有当事人能力。[10]其管理委员会具备非法人团体的要件，对外权限具有诉讼上原告、被告之能力，在其权限范围内，自得以自己名义为民事诉讼之原、被告。[11]

在英美法系国家，大多数盎格鲁-美利坚的法律都赋予它们的管理组织以完全法人人格。在加拿大各省中，除了魁北克省以外，区分所有权人协会在组织上和公司差不多--除了没有股本。在新南威尔士，尽管区分所有权人协会(公司法人)不是依据公司法而设立的公司，但它却具有权利主体资格和公章。类似地，在新西兰，从立法赋予的区分所有权人协会的功能和权利来看，完全可以推论出其具有公司人格。[12]在美国，业主团体被称为业主协会，每一个共同利益社区(CIC)都由一个业主协会来进行管理，这种业主协会有时也被称为社区团体，房屋所有人联合会，或者建筑物区分所有权人协会。在美国有超过二十万个这样的业主团体。[13]在美国的立法上，统一公寓所有权法赋予区分所有权人协会的权利包括为了管理公寓所必要的一般权利。管理活动包括任用雇员，代理人，独立的承包人和专业管理人员;作为原告提起和作为被告应对诉讼。[14]因此，在英美法系国家，业主团体一般都具有独立的法人资格，自然也就具有诉讼主体的资格。

由以上各国法律规定可知，无论承认业主团体的法人资格与否，其业主团体都可以直接或通过管理人参与诉讼，进行起诉或应诉。比较法上的业主团体大都具有诉讼主体资格，原因在于赋予业主团体诉讼主体资格既有利于其对外维护建筑物区分所有权人的共同利益，也有利于对内解决建筑物区分所有人之间的纠纷。

一、租户能够签物业服务合同吗

租户不能够签物业服务合同。

物业服务合同的主要权利义务对象是物业公司和业主。根据《民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。租户并不享有建筑物的所有权，其仅仅是承租了出租人租赁房屋的使用权。所以租户在法律层面上来说不属于业主，自然也就不是物业服务合同的订立主体。

另外在实务中，如果租户与实际的租赁房屋业主、物业公司协商约定一致可以签订物业服务合同的也可以优先按照约定签订物业服务合同，但要约定清楚相关的权利义务和法律责任。