目前，城市房屋拆迁普遍按照市场化原则，以房地产市场评估作为拆迁补偿的政策依据。但在补偿安置的标准上，各地的情况不一，有的是严格以评估价格作为补偿标准，而且前后一致；有的是以评估价格为基础，通过拆迁当事人双方协商确定；有的是在评估价格的基础上，浮动一定比例确定；有的是以原地新建房屋同类房屋性质的价格作为补偿标准。不论哪种方式，尽管都将政策的原则性与当地的实际情况结合在一起，但都毫不例外地存在着估价时点与等价补偿的矛盾问题。如何认识这一矛盾？

第一、拆迁安置补偿的市场化原则是相对的。从拆迁的法律关系上讲，城镇房屋拆迁从计划立项、规划、国土、建设用地审批到拆迁许可，再到裁决、执行的过程来看，都是行政行为，强调拆迁过程的合法性和强制力。拆迁补偿以房地产评估价格为标准，应属市场行为，强调补偿标准应该体现市场价值。但由于估价时点等因素的局限，在一个项目的拆迁期限内，从总体上看，其评估的价格只能是相对接近市场价值，而且随着房地产市场的变化和发展，市场价格本身是不确定的，很难趋于一致，在实际工作中不可能依照等价的标准实施补偿。因此，坚持和体现市场化原则只能是相对的而不是绝对的，应该在依法实施补偿后，强调服从城市建设规划的需要，促使被拆迁人自行搬迁、如期搬迁。

第二、估价时点的确定性强调补偿标准的统一性。《条例》和《指导意见》明确在一个项目许可的同一拆迁期限内，只能是一个估价时点。在这一时点作出的评估价格，作为这一期限内拆迁范围被拆迁房屋的补偿依据，就是要求在同一拆迁期限内对拆迁范围内的所有住户实行统一的补偿标准，要求被拆迁人在拆迁期限内实施搬迁。避免补偿安置过程中的随意性和无限制的拖延，防止出现前紧后松、因人而异、补偿标准不统一的问题。

在拆迁实际工作中，坚持统一的补偿标准，就意味着坚持了公平。只有公平才能体现公正。因此，应该严格按照统一的补偿标准实施补偿，在同一拆迁期限内，即使在房地产市场价格已经发生变化的情况下，也应该坚持原评估价格标准。因为，一方面评估价与市场价虽然出现较大差异，似乎给被拆迁人造成了利益损害，显得有失公平，但实质上是由于被拆迁人未能履行搬迁义务造成的，责任应该在被拆迁人自己。另一方面如果按照市场价高于评估价实施补偿，提高补偿标准，就会对已经搬迁的住户不公而产生拆迁纠纷，甚至导致回流，直接阻碍拆迁进程。所以，即使到了拆迁后期，不论房地产市场价格发生多大变化，从拆迁补偿的政策性要求考虑，从维护拆迁市场的良好秩序出发，也只能按照统一的标准进行补偿，而不能强调市场因素。

第三、评估价格的有效性目的是在于体现补偿标准的市场化。对一个项目作出的具体的评估报告，有效期一般为一年，有的为半年，这与拆迁期限很难一致。相当数量的拆迁工程难以在有效期内完成，需要延期而又难以重新评估。为了对后期的被拆迁人实施有效的补偿，评估机构只好对评估报告作出在同一拆迁期限内有效的说明，尤其在行政诉讼过程中，对于超过有效期而仍处在拆迁期限内的需要作一补充。显然，有效性的规定目的是为了评估价格尽可能地接近市场价值，促使被拆迁人尽早地实施搬迁。

第四、解决矛盾的途径，在于缩短拆迁期限，通过分期许可和评估，尽可能地体现市场价值。在同一项目的同一拆迁期限内，如何将估价时点与等价补偿尽可能地统一起来，使拆迁期限尽可能地接近估价时点，评估价格尽可能地体现市场价值？一是可以通过缩短拆迁期限。对拆迁规模大的项目，可分期（段）评估实施。同时，规定拆迁期限和限制延期次数，避免无限期地延长。二是应当坚持统一标准。通过前后补偿标准的一致性，提高拆迁补偿过程及补偿标准的公正性和公信力，促使被拆迁人自觉地在拆迁期内进行搬迁。三是应当加大执行力度。对少数片面强调保护自身利益，坚持无理要求的被拆迁人，通过行政调解、行政裁决及强制执行的途径，依法促使被拆迁人在拆迁期内实施搬迁。四是尽可能地采用实物安置。在市场价值高于评估价格的情况下，可通过产权调换方式，通过实物的增值来弥补评估价格与市场价值的差额。五是积极探索新的途径。可根据房地产市场价格的变化情况，以房地产评估价格为基础，同时参照拆迁时同类房屋的公开市场价值作为补偿标准，进行补偿安置。

关于城市房屋拆迁评估估价时点思考

估价时点是评估房地产价格的时间界限，由于房地产市场是不断变化的，在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价格。因此，房地产价格具有很强的时间性，在对城市房屋拆迁进行评估时，估价时点是个十分重要的问题。

一、合理确定拆迁评估的估价时点

根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。在拆迁中对被拆迁房屋和安置用房进行房地产价格评估时，必然会涉及到评估时点的确定问题，由于房屋拆迁是个动态的过程，从开始准备拆迁到拆迁实施直到房屋安置，一般需要三至五年时间，在这样长的时间里，以哪个时间作为拆迁评估的评估时点呢从实践中来看，至少有以下几个时点：决定拆迁日、拆迁动员日、拆迁许可证核发之日、拆迁公告日、开始拆迁日、拆迁完成日、开始安置日、安置完成日。在这么多的时点上，比较合理的价格时点是房屋拆迁许可证核发之日。

因为根据规定，拆迁房屋的拆迁人取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。房屋拆迁许可证是启动房屋拆迁的法律依据，是拆迁人获准房屋拆迁的证明文件。拆迁人在申请房屋拆迁许可证时，必须向拆迁管理部门提供建设项目批准文件，建设用地规划许可证，国有土地使用权批准文件，拆迁计划和拆迁方案及办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明等资料。拆迁管理部门对申请的资料进行认真的审查，严格把关。对不符合条件的拆迁项目，不发给房屋拆迁许可证；对符合条件的才发给房屋拆迁许可证。因此，核发房屋拆迁许可证之日，是整个拆迁过程中十分重要的日子，标志着拆迁工作的正式启动与实施。从此之后，拆迁范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋；改变房屋、土地用途和租赁房屋。也就是说，拆迁许可证核发之后，被拆迁房屋就不能再改变。以房屋拆迁许可证核发之日表现的房屋市场价格，无论是对拆迁人还是被拆迁人来说，都是比较合理的。

二、对被拆迁房屋和安置用房的估价应统一估价时点。

在拆迁评估中，对于被拆迁人来说，如果采用货币补偿的，只涉及对被拆迁房屋的价格时点问题。如果采用产权调换的，不但要对被拆迁房屋估价，还要对安置用房进行评估。对于安置用房来说，与拆迁安置的方案有关，有的采用现房安置，有的采用期房安置。对于现房安置来说，对被拆迁房屋和安置用房的估价时点都是拆迁许可证核发之日，都是对现房的评估。但对期房评估时，因为期房有许多不确定因素，如安置房的时间、房屋的层次、朝向、室号、套型、周边环境等等无法确定，但是基本的区位，大概的面积等是确定的。

对于期房来说，由于期房的建造时间有长有短，房价会随着时间的变化而变化，这里就存在着一定的风险。这风险有两种可能，一是房价上涨，二是房价下跌。采用将来的估价时点，如果房价上涨，被拆迁人要承受很大的风险；如果房价下跌，拆迁人要承受风险。特别是对被拆迁人来说，如果采用将来的估价时点，所承担的风险概率就比较高，显然对被拆迁人不利。那么，对期房的评估时点统一为拆迁许可证核发之日，这样，对被拆迁人来说，安置用房的房价已基本确定，不至于承担过多的风险，对于拆迁人来说，要根据自身的条件，抓紧落实安置用房，缩短工期，降低成本，抓好管理，提高效益。总之，这样对双方都有利。

对期房如何进行评估呢这在实践中可以采取下列办法来评估：对被拆迁房屋及其附属物的评估，以公布的房屋货币补偿基准价为基本依据，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、朝向、装修等因素由房地产评估机构评估确定。安置用房的估价应当与被拆迁房屋的估价同时进行，以房屋拆迁许可证核发的当年公布的房屋补偿基准价为基本依据，结合安置用房的区位等因素确定，朝向层次等因素在安置用房竣工，室号具体落实后，再结算。

对于房屋的具体区位、建筑面积等因素，由估价师根据实际情况逐项评估。房屋具体区位是指评估对象所在地段的具体位置，区位差价系数在规定的幅度内由房地产估价师根据实际评估确定；建筑结构是指房屋的结构类型，不同的房屋结构考虑其结构差价率；建筑面积是指房屋所有权证或者其它合法房产凭证记载的建筑面积；成新是指房屋的新旧程度，由房地产估价师根据规定的房屋成新率标准，结合房屋的使用保养状况评估确定；层次是指房屋所在的楼层；朝向是指房屋结构的主方向及所在部位。其它因素可以包括房屋的户型、特殊建筑结构形式、周边环境等因素，其它因素差价率在规定的幅度内由房地产估价师根据实际评估确定。附属物的补偿价格根据规定的附属物补偿价格标准结合成新评估确定。装修的补偿价格根据规定的装修补偿价格标准结合成新评估确定。

总之，估价时点即是房地产评估中的一个原则性问题，又是房地产评估中的一个技术性问题，它在房地产评估中具有特殊重要的意义，对于保障拆迁当事人的合法权益，具有十分重要的作用，在拆迁评估中应引起重视。