昨日，社科院城市发展与环境研究所和社科文献出版社联合发布房地产蓝皮书《中国房地产发展报告No.11（2014）》。

交易总量或与上年持平

报告编写组认为，尽管今年年初全国月度房产交易呈萎缩趋势，部分城市的个别楼盘纷纷降价，但预计今年房产市场交易热度仍将延续，全年全国房产交易总量仍可能与上年持平，甚至略有增长，成交价也可能小幅增长。

究其原因，蓝皮书列举了5个因素，例如因为收入增长和城镇化趋势推动，消费性购房需求将保持旺盛增长态势，去年底至今年初，主要城市频出地王，导致不少出让地块楼面地价超出周边房价，必将从土地成本推动房价增长。此外，大部分龙头房产开发企业在去年获得了丰厚销售收入和盈利，使其今年以降价去库存化的压力并不大。

蓝皮书表示，具体房价涨幅取决于房地产调控政策和资本市场取向。

鬼城、死城数量或将增加

蓝皮书认为，大多数普通城市在经历去年释放较大成交量后，今年需求增长有限，其房产成交量和价格，将保持相对平稳态势。

一些缺乏产业支撑，又在前期片面进行人为造城的城镇，房产供大于求的泡沫化风险将大大增强，鬼城、死城数量也将会在一定程度上增加。

我们预期2014年房地产领域税费优化改革有望推进。蓝皮书认为，随着不动产登记制度等在逐步展开，房地产税费的诸多制度障碍也在逐步消除，在重庆、上海等城市房产税试点基础上，以包括普通存量住房为征税对象的过量住房持有税，有望在重点城市开征。

同时，一些不利于优化住房资源配置的房产交易税，也可能逐步取缔或淡化。

官员过量住房或加速上市

蓝皮书认为，今年，存量住房供应存在进一步快速释放潜力。其中，随着中央加大反腐力度，官员财产公开制度实施预期增强，部分多套住房持有官员所持过量住房，可能加速上市。

不过，实际供应情况取决于调控政策走向。蓝皮书认为，如果继续严格实施20%个人所得税政策，供应将延续去年下半年的萎缩趋势。

而如果调控政策转向持有环节税政策，则可能促使存量住房供应，在中短期内加大释放。

蓝皮书认为，过去全国一刀切的房产调控政策已不适应日趋复杂的房地产市场，需实行差别化的调控政策。

分类不必拘泥于所谓一、二、三、四线城市，根据反映市场状况的重要指标分类会更有意义。蓝皮书指出，调控对象、方向、目标、措施、时机等都需差别化，如针对房地产过热的城市，需要稳定市场预期，增加土地和保障房供给，以缓解供求矛盾，对房价泡沫行将破裂的城市，则应采取柔性微调措施，消化存量，减缓或停止土地供应，控制新开发总量。

房市调控

南宁松绑限购：周边居民可来买房

国内首个官方发布的限购调整文件；南宁称新政系配合政策

28日晚，南宁市出台了购房新政：北部湾经济区其他城市居民可享同等购房政策。这也是国内第一份由官方正式发布的限购调整文件。

南宁市房管局发文称，从4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

据新华网报道，南宁市住房保障和房产管理局表示，这一新政的出台是推进广西北部湾经济区同城化发展的一项配合政策。

中国人民大学国家发展与战略研究院执行刘院长认为，房地产业出现拐点型变化，必须要求对于房地产整个的调控要有重新的定位，重新根据不同区域的情况进行量体裁衣。

全国情况

天津、杭州现限购松绑迹象

一些地方已在暗度陈仓地开始出一些松绑限购的政策。昨日，中国人民大学国家发展与战略研究院执行刘院长表示。今年以来，多个城市楼盘传来降价的新闻。伴随着降价新闻的，还有多地数次关于限购松绑的传闻。

从今年各地媒体公开报道可发现，仅4月份以来，多地就采取了不同程度的措施来刺激楼市。比如，前日下午，天津滨海新区表示，将实施差别化限购，只要滨海范围内无房，即可在新区购房。杭州市国土资源局萧山分局近日表示，在购地保证金为出让地价的10%保持不变以外，设置了1000万元的上限。紧接着，该区再次表示拟推新政，从原先的分房安置为主调整为鼓励货币安置，而且拆迁后一年内购房者还可获得补贴，补贴标准为购房价的2%。

而在4月18日，无锡市房管局对外发布通知明确，自5月1日起，无锡市执行统一的户籍准入登记规定中户均建筑面积达60平方米以上，而之前的购房落户门槛则为70平方米。

中国房地产学会陈副会长认为，多地在原有的门槛上，以不同的形式突破限购的约束。最终解决的是增加需求，去市场库存，缓解市场的供需矛盾。

专家分析

限购松绑对房价影响有限

对于限购松绑，普通人最关心的莫过于对房价的影响。对此，陈副会长认为，房价会不会上涨，还是要取决于供应关系。

如果再度出现供应紧张，供不应求的话，当然会刺激房价上涨。他解释，尽管南宁不属于库存偏高的城市，但是也处于供大于求的状态。不用担心限购松开后，会面临房价快速上涨的局面。

陈副会长表示，市场的供应关系和供求状况是影响房价走向的最基本因素。限购的因素对房价影响重要，但是不能过于放大。

对于限购松绑带来的效果，陈副会长强调，这个只是一种短期的刺激手段。他认为，只要是信贷上有差别化，这个尺度依然是从严审核的，那么限购松动带来的需求段的刺激效益是有限的。