一、工程质量保修制度存在的问题及其对策

一、乙方对所建工程实施总体十年保质保修承诺。保修期按项目分别分为十年、五年、三年、一年、半年。1.十年保修范围1.1基

工程质量保修与售后服务管理制度

根据“建设工程施工合同”第29条保修条款和“银都公司工程建设工程款付款办法”中第八条第三款，保修条件确定如下：

一、乙方对所建工程实施总体十年保质保修承诺。

保修期按项目分别分为十年、五年、三年、一年、半年。

1.十年保修范围

1.1基础部分：经权威部门验定的因乙方施工责任所造成发生基础不均匀沉降，由乙方承担因返修、加固以及检测等所发生的一切费用，并承担最终造成的损失。

1.2结构部分：梁、柱、墙体、楼板悬挑构件等主体结构出现的质量缺陷，由乙方承担因返修、加固以及由此带来的一切费用。

2.五年保修范围：

2.1屋面及室内防水部分：屋顶屋面积水渗漏，厨卫间地面积水渗漏，由乙方在保修期内承担因返修所发生的一切费用，以及因上述原因造成业主相应的经济损失。

2.2设备安装部分：上下水管道、采暖管道、散热器片、开闭箱、电表箱及相应的设备安装，因安装质量发生的漏水漏气问题以及因材料质量所发生的损坏由乙方无偿更换。

3.三年保修范围：

3.1室外工程：散水、台阶、坡道下沉开裂，沟道回填下沉，由乙方负责在保修期无偿修复。

3.2内外墙体、顶棚抹灰层、裂缝、爆灰、墙地砖开裂、脱落，由乙方负责在保修期内无偿修复。

4.一年保修范围

4.1电气部分：室内灯具（除灯泡、灯管）、开关、插座，安装不牢、线路漏电、电器失灵。

4.2卫生洁具部分：坐便器、浴缸、洗面盆及附属配件，因产品质量损坏、配件失灵、漏水，包括厨房间水嘴、水表等部件。

4.3门窗部分，开关不灵，边缝漏风、翘曲变形，木制做品剥层、裂缝、油漆脱皮。

4.4内装修木作部分：变形、开裂、脱落、涂料起皮、掉粉、严重退色、小五金件不符合规范要求，如门锁、合页等。

4.5地面超过国家标准的起砂，空鼓裂缝。

5.半年保修范围：

5.1电器中安装的灯泡、灯管在保修期间由于质量问题损坏，乙方应免费更换。

5.2因施工门窗安装质量问题损坏的门窗玻璃。

5.3地面泛水、倒坡积水。

5.4下水地漏、管道堵塞或流水不畅。

5.5烟道返烟的修复。

6.甲乙双方对上述保修项目共同制定保修卡，在甲方销售商品房时，共同向业主提供保修承诺。

一、工程质量保修与售后服务安排

1.在工程竣工验收后

按业主入住集中时间，由甲方安排时间，实行乙方挂牌服务两个月，现场维修处理施工中不到位的质量问题。

2.挂牌结束后半年内

每月走访业主一次，半年后每二个月回访业主一次。其它时间随甲方物业管理公司通知，乙方应保证在48小时到达用户现场。

3.因乙方原因未按时完成返修的

3.1甲方工程管理部门通知物业公司或其它施工单位维修;

3.2乙方在由甲方工程管理部门、维修部门及业主三家签证的维修单上标明的维修项目、工时费，乙方应予承认，并承担维修单所注明的费用。

4.乙方在维修过程中，对已入住的业主房屋的修理应以业主满意为标准

如，修复一条裂缝所涉及整面墙或整个室内的涂料颜色一致而造成的加大用工用料，乙方应承担由此造成的费用。

四、有关保修费用的扣留以及返还时间。

1.按合同规定，土建工程保修费竣工结算扣付保修金，按土建工程决算价3%，装修部分按装修决算数扣付5%。

2.保修金支付期，装修部分在一年后支付给乙方。（其中如乙方未按协议及时修理，由甲方代修的部分由总价款中扣除。）土建部分，按10年保修办法，在竣工之日起三年支付给乙方。

3.保修期间扣除保修金利息按建设施工合同条款执行。

上述保修时间的计算以市质检站验收签证时间计算。

附：维修服务人员服务程序及入户纪律

（请业主予以监督，并及时提出宝贵意见。）

一、服务程序

投诉接待——现场核查，确定处理方案——上门维修——质量检查验收——业主签收——意见反馈——定期回访。

二、服务标准

1.穿着和携带印有统一标识的工作服、工具袋、工具箱，佩戴贴有照片的胸卡;

2.入户维修需携带拖鞋、鞋套、抹布。

3.接到投诉一般2小时到位，特殊情况不超过4小时。

4.装饰工程标准：涂料、油漆颜色一致、均匀，无污染现象;木作平整光洁，无变形、走形、开裂等现象，无明显接茬修补痕迹。

5.水暖电工程标准：安装到位，使用功能齐全，无明显维修痕迹。

6.清理标准：施工垃圾全部运走，卫生清理达到窗明几净，无明显修补痕迹，原物品恢复到位。

7.验收标准：参照正式工程验收规范并结合业主意见执行，一定要达到业主满意。

二、入户纪律

1.维修时必须请业主在场。

2.不准乱串房间，严禁乱动室内物品。

3.不喝业主一杯水，不吸业主一颗烟。

4.不接受业主的任何财物。

5.不向业主提出工作外的问题。

6.不刁难业主。

二、工程质量保修的含义

工程在竣工验收之后，会因一些之前没有发现的原因出现某些质量问题，为了保护发包人以及使用人的利益，同时对施工方在施工时的施工行为进行约束，加强对施工方的管理，保证工程质量，国家明确施工方工程质量保修的责任，并对一些工程的保修期限进行了最低规定。

三、建设工程质量保修规定

（一）总体规定

第一条为了加强对建设工程质量的管理，保证建设工程质量，保护人民生命和财产安全，根据《中华人民共和国建筑法》，制定本条例。

第二条凡在中华人民共和国境内从事建设工程的新建、扩建、改建等有关活动及实施对建设工程质量监督管理的，必须遵守本条例。

本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。

第三条建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。

第四条县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门应当加强对建设工程质量的监督管理。

第五条从事建设工程活动，必须严格执行基本建设程序，坚持先勘察、后设计、再施工的原则。

县级以上人民政府及其有关部门不得超越权限审批建设项目或者擅自简化基本建设程序。

第六条国家鼓励采用先进的科学技术和管理方法，提高建设工程质量。

（二）建设工程质量保修

第三十九条建设工程实行质量保修制度。

建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;

3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;

4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

第四十一条建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

第四十二条建设工程在超过合理使用年限后需要继续使用的，产权所有人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定，并根据鉴定结果采取加固、维修等措施，重新界定使用期。