次年4月，相关管理部门在出租房屋所在社区张贴通知，对打破隔断等群租行为进行整改，并要求上述房屋的承租人尽快搬离。此后，相关部门联合执法清理群租，张某主动搬出出租房屋，此时距离一年租赁期结束还有两个月。随后，张某向法院提起诉讼，确认双方租赁合同无效，并退还中介公司支付的房屋租金和定金。2013年12月，徐先生与**公司签订租赁协议，约定**公司将74号商铺租赁给徐先生，徐先生向**公司支付租金和管理费，租赁期限为2013年12月30日至2016年12月29日。付了定金和第一次房租后，徐先生把商店装修了一番。2014年2月，装修完成，但由于该店有其他公司注册，徐先生无法申请营业执照和卫生许可证。2014年11月，**公司明确告知徐先生无法发放许可证，徐先生立即离开店铺，但没有将店铺归还给**公司。2015年2月，徐先生起诉终止租赁协议，**公司赔偿其经济损失。**公司反诉确认，协议于2014年12月1日终止，徐先生归还争议房屋，并支付房屋占用期间的使用费。经徐先生申请，法院委托评估机构对74号铺的装修残值进行了评估。2015年6月4日，法院组织双方交接，徐先生将有争议的店铺归还**公司。

法院认为，虽然徐先生在2014年11月没有实际经营和退出，但他直到2015年6月4日才将争议店铺归还**公司，因此他在实际占有争议店铺期间仍应支付租金和管理费。但鉴于无法办理相关证照，影响徐先生正常经营，且**公司负有终止租赁协议的主要责任，决定**公司赔偿徐先生部分租金和管理费。出租人将房屋交付承租人后，因双方纠纷导致房屋空置的，在实践中很容易引起承租人是否应当承担空置期间的房屋租金或使用费的纠纷。原则上，只要承租人不将房屋返还给出租人，即使房屋空置，只要房屋仍由承租人实际控制，承租人应在实际返还房屋前承担房屋租金或使用费。出租人起诉要求承租人腾退房屋时，也可以要求承租人承担房屋空置期间的租金或使用费。具体费用标准由法院根据房屋是否符合合同约定的使用条件、诉讼中延长鉴定期限的原因、当事人过错程度等因素确定。

签订租赁合同，明确房屋性质

在签订房屋租赁合同阶段，双方应事先了解租赁房屋的性质，并注意几种特殊的租赁类型。首先，对持营业执照出租的房屋，一般来说，营业执照的使用不影响房屋租赁合同的效力，但租赁双方应当依照法律规定从事经营活动，不得将含有限制经营或者许可经营的营业执照提供给他人使用。对于租赁保障性住房、集体租赁住房的，虽然租赁保障性住房、集体租赁住房不会导致租赁合同无效，但不符合相关法律法规的规定。出租人出租该房屋的，可以由有关行政机关给予行政处罚。出租人应当按照法律规定的用途使用房屋，不得贪图一时利益和违反国家政策法律的行为；承租人也应当避免出租此类房屋，以避免自身利益的损失。其次，双方应就房屋租赁合同中双方的权利义务达成明确协议，避免纠纷。房屋租赁合同应当明确约定租赁房屋的实际面积、租金的计算方法、提前解除租赁合同的条件以及相应的责任。出租人应当遵循诚实信用原则，如实告知承租人租赁房屋的真实情况。承租人还应当查验租赁房屋的权属证明或者向有关部门查询，确认房屋性质、面积等基本情况。

在房屋租赁合同履行阶段，双方应遵循诚实信用原则，严格履行合同约定的义务。第一，承租人应当按照法律和合同约定的方式和用途使用租赁房屋，不得擅自改变房屋用途。二是除房屋租赁合同另有约定外，承租人装修、扩建房屋应当征得出租人同意。出租人应时刻关注出租房屋的实际情况。不同意承租人装修、扩建的，应当在知道或者应当知道承租人行为的合理期限内（一般为六个月）提出异议。否则，视为同意承租人装修或扩建。第三，除非房屋租赁合同另有约定，承租人将房屋转租给第三人时，应当征得出租人的同意。承租人未经同意将房屋转租的，出租人有权在知道或者应当知道转租事实后六个月内提出异议，要求解除租赁合同。在房屋租赁合同履行过程中，由于各种主客观因素的影响，难免会引发纠纷。争议发生后，双方应及时收集证据，通过法律手段保护自己的合法权益。首先需要注意的是，如果一方因违约而不能继续履行房屋租赁合同，守约方应采取合理措施减少损失扩大，这也是守约方的法定义务之一。如果承租人要求提前解除合同，搬出租赁房屋，出租人不能让房屋空置，让承租人支付高额赔偿；相反，如果出租人要求提前收回房屋，承租人也应采取合理措施。如果正在装修，就应该停止装修，或者在断水断电的情况下，要及时处理房屋内的物品，防止进一步的损失。第二，需要注意的是，双方同意解除合同或者经审查不能继续履行合同的，双方应当及时办理房屋交接。诉讼过程中，双方当事人可以在法院组织下移交案件，也可以自行移交案件。经法院解释，一方当事人拒不移交的，应当承担期间的房屋租金或者房屋使用费。租赁当事人在房屋交接时，应当办理正式的书面交接手续，并签署交接确认书，以便于法院确定交接程序和时间，防止当事人遭受不必要的损失。

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