◎案例

申先生有一子二女，子女皆已成年。申先生于辞世前曾口头表示，自己名下的一套三环边的125平方米的住宅由子女各继承三分之一，但并未订立正式遗嘱。

在办理遗产手续时，由于亲属间的信赖和尊重，申先生的三位孩子在房产证过户时，房产证上写的仅仅是申先生大儿子的名字，且并未签署任何其他协议。

三年后，申先生的二女儿由于经济困难，提出将自己手中三分之一的房产份额出售。但直至此时才发现，申先生的大儿子已经将这处房产出手获利400余万元，且以房产证上仅有自己的名字为由，拒绝向其他子女分配售房所得房款。

◎分析

这是一例比较典型的房屋权属的共有权利纠纷，这类权利纠纷在家庭成员、亲友间发生的几率较多，也会发生在共同出资购买房产的人群之间。主要特征就是房产证上只登记有权属人之一的名字，而该权属人在出售或抵押该房产时没有征得其他房屋共有权属人的同意。按照《民法典》规定，房屋权属为共有时，需要共有权利人三分之二以上同意，方可对该房产进行处置。但在实际中，这类房产证上仅有权属人之一的名字的情况很多，而在这种情况下，产权人之一完全有可能通过合法手续将房屋出售并签订合同。

这类交易完成后，房屋其他共有权属人能够通过法律诉讼使购房行为无效的成功率相对来说很小。这是因为法庭在实际审判中，会倾向于保护合同交易过程的合法性和安全性，也就是说，不能因为出售者自己的原因，而让第三方（即购房人）的权益受到损害。

◎支招

那么，共有权利人如何维护自己的权益？

有两个方面的措施：从积极角度来讲，最好的办法是在确定房屋权属时，能够把自己的权益明确地公示出来，其中把自己的名字写在房产证上是关键中的关键。当然，也可以通过签订共有权利者之间的协议、或者通过有效的遗嘱等，向法院主张维护自己的合法权益。

如果以上措施皆未采取，共有权利人可以尝试通过举证该房买卖时，第三方与出售人存在恶意串通等行为，来申请合同无效。

我办理的一次共有权利纠纷，就是通过大量密集举证第三方与售房人之间存在恶意串通而胜诉的，其中比较关键的证据诸如：合同中确定的成交价低于市场价的70％，购房人没有看房就决定购房；合同中没有规定明确的房款交付日期等。最后该合同被判定存在恶意而无效。