建设部一位官员日前透露，未来要建立以廉租房、租赁型经济适用房及限价商品房三者共同组成实物型的住宅保障体系，而且租赁型经济适用房将是未来发展的方向。这个住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级：廉租房主要面向最低生活保障线以下的家庭；租赁型经济适用房面向低收入家庭；限价商品房将面向拆迁户或无房户。

可以说，这个住房保障体系的设想，是较之以往有所进步的，不仅比较细化，而且可操作性也较高。但这个保障体系覆盖面有多大？与中国快速的城市化进程节奏有多少合拍？与1998年住房制度货币化改革的原则有多少契合？如果这些问题梳理不清，政策的持续性也会存在危险。

正如建设部官员所指出的那样，未来五年，国家将不断完善面向整个社会的住房保障体系，重点向四类人群倾斜：国家将提供更多廉租房，不管是货币贴租形式还是实物贴租，国家将首先保证社会上最贫困那部分人群都有房子住；完善政策来满足工作时间不长，而已经处在婚育阶段的年轻人的住房需求；已有房产但日常收入过低无法进一步改善居住质量的人群将被优先纳入保障体系；未来住房保障体系将更多给予农村进城务工人员以购房支持。也就是说，中国的住房保障体系应涉及所有需要住房与改善的人。这个原则是正确的。

保障每一个人的居住权是现代文明社会的一个基本标志，但这种居住权如何来保障，在不同的国家是不一样的。比如，美国的住房发展模式就是一个“大市场、小政府”的二元二级市场住房体系。所谓“大市场”就是美国一亿多个家庭中，有7100万个家庭通过市场拥有住房，30%左右的家庭通过市场租屋来解决。所谓“小政府”是指政府只限于帮助那些无能力支付私人房租的低收入家庭解决住房问题，资助的公共住宅或廉租屋家庭大约在130万户，占美国全部家庭的不到2%。加拿大的情况也是如此，政府资助的廉租屋家庭不超过5%。

建构中国的住房保障体系必须坚持以下几个原则：一是必须保证每一个人的基本居住权原则，特别是弱势者的基本居住条件；二是市场化原则，绝大多数居民的住房通过市场来解决，并在公平性原则下差异性地帮助这些居民解决住房问题；三是无歧视原则，即不同的居民可以获得不同的货币补助，但住房购买价格还应以市场化的方式来定价，否则过高的监管成本及寻租行为将使限价房市场无法建立。

所以，中国的住房保障体系应该是一个多层次的体系。第一层级是不足10%的极低收入的家庭、老人、病人等，由政府提供廉租屋或公屋，通过这种方式来保证最弱势民众的居住权。第二层级是70%的中低收入民众，在政府各种帮助下(如货币化补助、优惠利率、优惠税收等)，通过市场来解决住房。要做到这一点，政府还得用法律来保证(美国有《住宅支付法》)国内房地产市场生产出民众有支付能力的住房。第三层级是20%的中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入住房保障体系。

住房保障体系离不开房地产市场的健康发展，从今年出台的一系列调控政策来看，目前全国盛行的香港房地产发展模式将发生重大的变化。那么，今后中国的房地产市场应该怎样发展？政府在房地产市场中又该扮演一个什么角色呢？

我们认为，房地产市场还是应该自由发展的，即由市场决定资源要素的配置、由供求关系决定价格。而政府应该做的，一是弥补市场的失灵不足，主要是在市场化不足的要素供给上(土地、资金、利率)进行调控。二是通过财政和税收的手段，例如对高价商品房增加税收，形成一个商品房对保障性质住房的反哺机制，保障低收入者的居住权，建立一种托底机制。

直接针对市场的措施很容易被市场化的手段所化解，所以，政府真正要做的，不是直接干预市场，而应是弥补市场失灵、推进要素的市场化和建立住房保障机制。