1、未来的房子是什么。也就是说，开发商从取得商品房预售许可证开始，到取得房地产证（大产权证）。在此期间，商品房被称为期房，消费者在此阶段购买商品房时应签订预售合同。一般来说，房价低，选房空间大。但由于房屋是先付款后交付的，购房消费的过程和结果取决于购房合同约定的权利义务的履行。购房合同的履行不仅受开发商自身经营状况的影响，还受到诸多客观因素的制约。由于这一制度的优缺点，我国有废除这一制度的趋势。（1）提前购买，房屋类型和位置很容易选择。由于楼盘尚未完工，销售工作刚刚开始，开发项目的所有房型都有，而且户型也包括了朝向好的房型，所以购房者的选择余地比较大。（2）价格可以给很大的折扣，一般5%-10%，甚至更多。开发商开发一个房地产一般需要一到两年时间，甚至更长。为了及时收回现金，非常欢迎他们购买未来的房子。（3）付款容易，随着施工进度付款，一般分为三次。第一次付款时间是拿到预售证时，一般只交1-2万元定金和总房价的10%首付；第二次付款时间是项目完成一半时，付款金额约为总房价的60%；第三次付款时间是房屋已交付使用或即将投入使用时，购房者将支付剩余的房款，而开发商将房屋交付给购房者，或选择按揭付款。如果是一次性交付全额付款，你可以得到更大的折扣。（4）工程质量随时可见，便于监督和建议。从支付定金的那一刻起，买方就可以随时观察工程进度。对于房屋结构、墙体结构、水、暖、电等设备的管道、管线、接口等，施工后不易观察到的，此时可尽收眼底。三是如何办理未来房贷按揭，是购房者在首付中支付房价，贷款银行代购房者支付剩余房价，并将所购商品房抵押给贷款银行作为还贷担保的行为。

贷款银行与抵押人签订抵押合同后，双方必须办理抵押登记手续，这是抵押合同生效的必要程序。从抵押登记的形式来看，房地产以房屋所有权证抵押的，登记机关在原《房屋所有权证》上记载其他权利后，抵押人领取并发给抵押权人《房屋所有权证》；预售商品房抵押的，登记机关在抵押合同中记载。预售商品房抵押权设定时，抵押人未取得《房屋所有权证》，抵押人对预购商品房的权利是一种选择权。因此，贷款银行和抵押人可以凭依法生效的《商品房买卖合同》（期货房）办理抵押备案手续。办理抵押备案手续时，还应当提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。抵押房地产在抵押期间完成抵押的，抵押人取得房地产权证后，当事人应当正式办理房地产抵押登记手续。