案例：房屋交房后发现逾期交房问题

李先生2011年购买了一套商品房，和开发商签订了《商品房买卖合同》，合同签订后，就依约付清全部购房款并缴交购房相关手续费、公维金等费用，以及用于办理产权登记所需的身份证复印件等相关资料。2012年3月9日，办理商品房交付手续后，房子正式移交。李先生装修入住，一年后接到开发商通知办理两证。

今年6月份，李先生听说开发商存在逾期交房和逾期办证的违约行为，不少业主都已经上告到法院，拿到了违约赔偿款。李先生找出当初的《商品房买卖合同》，发现合同约定，自己购买的商品房是要在2012年1月初交房，而实际交房日期晚了3个月左右，也存在逾期办证的情况。

于是，李先生也到法院起诉，要求开发商赔偿逾期交房的违约金。按照合同约定，逾期不超过90天，从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，每天支付已付款万分之三的违约金。同时，没有在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，他还要求开发商自逾期之日起每日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。

分析：过了2年诉讼期无法维权

经过法院的调查，李先生的主张并没有得到法院的支持。原因是李先生和开发商诉讼的商品房，按交房时间和李先生起诉的时间，已经过了2年的诉讼时效，虽然具体的交房时间比合同约定交房的时间晚了2个月，扣除天气原因等不可抗拒的因素，开发商确实存在违约，但李先生直至2014年6月底才向法院备案审查要求开发商支付逾期交房违约金，其诉请已超过两年的诉讼时效，故对李先生要求开发商支付逾期交房违约金的请求，法院不予支持。

而逾期办证，也因为超过了2年诉讼期，也拿不到赔偿。因诉讼商品房在交房后的一年后，办理了两证。在此后的差不多1年的时间里，李先生没有起诉维权，相当于放弃自己的权利。

提醒：依据合同约定2年内主张权益

逾期交房和逾期办证的诉讼时效的期间均为2年，但需注意的是两者起算时间点不同，逾期交房诉讼时效期是根据商品房买卖合同的条款约定的交房时间，还是根据有效交房的时间起算，目前在法律理论界尚有较大争议，司法实践中更难保证法官有统一的认识，因此，业主在进行逾期交房的维权时，如何计算诉讼时效，不同的法官对法律有不同的理解，所以，从稳妥的角度出发，建议业主在合同约定的交房期届满后2年内主张权益。而逾期办证的诉讼时效起算点又因是否存在逾期交房而不同，情况比较复杂，因此，业主在维权时，需特别注意2年期间的把握。

具体维权方式，要是诉讼的房屋，比合同约定的晚半年交房，而办证晚一年才完成，业主可以在办证的第二天到有效的2年诉讼期内起诉，但最好在办证的第二天起诉逾期交房和逾期办证。

要是诉讼的房屋，比合同约定的时间晚半年，而办证过了两年的诉讼期还不能办理，那么业主要注意，需要在合同约定交房时间的两年内提起诉讼，起诉开发商逾期交房，并起诉到目前为止逾期办证及今后办完证为止，所逾期天数的赔偿主张。要是过了2年的诉讼期，这2年的逾期时间，赔偿维权就得不到法院的支持。