各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：

市房产局拟定的《关于加强全市旧住宅小区管理工作的意见》已经市政府同意，现转发给你们，请认真遵照执行。

二○○六年四月五日

关于加强全市旧住宅小区管理工作的意见

市房产局2006年3月

为进一步提升城市管理水平，逐步为旧住宅小区居民提供环境整洁、卫生舒适、安全有序的居住条件，根据我市小区整治出新总体工作要求和国家、省、市物业管理有关规定，现对加强我市旧小区管理工作提出如下意见：

一、指导思想

以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，将旧小区的管理工作作为当前加强城市管理、建设和谐社会一项重要内容，重点建立各区人民政府、市（区）物业行政主管部门、街道办事处、社区和物管企业齐抓共管的科学管理体制和运行机制，推进旧住宅小区的长效管理、社区管理与物业管理有机结合，实施优惠扶持政策，执行长期监督考核，因地制宜、注重实效地推进旧小区的管理工作，为改善旧小区广大群众的生活环境创造良好条件。

二、组织领导

旧小区的管理是一项综合性较强的社会服务与管理活动，各区政府、物业行政主管部门应给予高度重视，建立科学运行机制，加强监督检查，及时研究、协调、解决相关问题。

三、管理模式

根据旧小区房屋、环境、配套设施和房屋产权状况、居民承受能力以及群众需求的实际情况，确定旧小区相应的管理模式、组织形式。

（一）根据实际情况，可将旧小区分为以下二类，并实施不同标准和内容的管理方式：

1、一类旧小区。为整治出新后的小区。该类旧小区建成年代较近，具有一定规模，配套较齐全，各方面条件比较好。其管理模式应采取市场化、专业化、社会化的物业管理，运用招投标形式选择物业管理企业，使业主和物业管理企业能够双向选择，签订物业服务合同，确定服务内容和服务质量等级标准，按低标准收费，全面实施物业管理。

2、二类旧小区。这类旧小区建成年代久，规模较小，配套差，各方面条件较差。其管理模式采取由街道、社区组织进行管理和服务的方式。

四、组织实施

（一）确定小区类别、明确管理方式

由各区政府牵头，召集街道、房管等部门和单位按有关标准，研究确定旧小区的类别和管理模式。

（二）成立管理组织、选择服务单位

一类旧小区在所辖区街道办事处和区房产局的指导下，召开业主大会或业主代表大会，组建业主委员会，选聘物业管理企业。二类旧小区条件具备的，也要成立业主委员会；条件不具备的，成立小区管委会。

（三）严格接管标准、检查验收移交

由区政府牵头，组织房管、街道、社区、业主和使用人代表、物业服务单位对出新后的旧小区进行检查验收，对符合接管标准的进行移交；对达不到接管标准的由出新单位进行完善，验收达标后，重新组织移交接管。

（四）按照服务内容、确定收费标准

物业服务单位按具体的服务项目和服务内容，制定管理制度和服务标准。一类旧小区由小区业主委员会根据南京市物业管理等级服务收费标准的低标准，在征求住户意见的基础上，与物业管理企业协商确定服务项目和服务费用，报物价部门备案后在小区内公布。二类旧小区由小区牵头统一管理的部门或单位在征求住户和物业服务单位意见的基础上，确定服务项目和服务费用标准，报物价部门备案后在小区内公布。居民按物价部门备案后公布的服务收费标准按月向小区服务单位缴纳服务费用。

属于低保、双下岗、残疾、特困家庭的，经批准后可适当减免服务费用，减免部分由区政府承担。

物业管理企业或物业服务单位在接管项目30日内，持签订的《物业服务合同》或《管理服务协议》和业主委员会或管委会成员的基本情况，到项目所在区房产局办理备案告知手续。

五、扶持政策

（一）财政补贴

由各区政府实施对旧小区管理实施一定年限补贴的办法，具体补贴标准和实施年限由各区根据旧小区的规模、配套设施、居民平均生活水平、服务费标准、服务成本支出等情况进行核算后确定。旧小区管理补贴费由区政府提供，列入区财政年度预算。各出新小区应在工程经费中预留10万元物业管理前期开办补贴，用于管理服务的前期开办费用，专款专用。

（二）建立长期考评机制

管理服务单位要进行长期指导、监督和考评，及时给予奖惩。制定出新小区管理的年度考核标准，每年12月上旬由区房产局会同区政府有关部门、街道、社区居委会进行年度检查考评，对达到优秀标准或合格标准的，进行物质和精神上表彰奖励。

（三）税收和再就业优惠政策

按照南京市2003年出台的《关于进一步做好下岗失业人员再就业的决定》等相关政策执行；优先录用本小区失业下岗人员。

（四）增强小区造血功能

利用小区现有资产进行运作，弥补管理服务活动的经费不足。对小区出新后清理、腾退以及补建的部分共用配套设施要合理地利用，形成“以业养业”的供血机制。可以利用旧小区经出新后增设的房产、设备、场地等基础设施资源，开办一些立足小区，面向社会的经营项目，在为居民提供方便、实施服务的同时，创造一定的经济效益。如商业门面房、露天汽车停车库（位）、封闭式自行车停车库（棚）等。由区政府出面统一协调，将小区的商业服务配套设施交给物业服务单位经营，并将其收入用于补贴小区管理经费的不足，为小区各项管理服务活动的顺利进行创造物质条件。