一、房产质押贷款能贷多少取决于什么

1、对借款人资格、资信的审查主要审查借款人是否具备相应的资格和确有还款能力。抵押人应具有完全民事行为能力，对抵押房地产拥有所有权，并领有所有权凭证；法人应具备独立核算、自负盈亏能力，且具有房地产开发权。同时，银行可要求企业提供验资证明。财务报表等资料审查抵押人的资信状况。在对借款人审查的同时也要审查承押人是否具有承押资格，这将由政府指定的房地产抵押贷款领导机关来进行。中国有些地区规定，房地产抵押贷款发放机构必须是国内的银行或者是在中国设立办事机构的外国银行。

2、对抵押物的审查对于抵押房地产的选择和审定，主要着眼于易于保值。易于变现。易于保管以及易于估价的房地产。抵押物要符合国家有关规定，不得抵押的房地产不能用于贷款抵押。

3、对贷款用途。项目的审查和分析一是审查贷款的用途是否符合国家有关规定；二是对贷款项目进行可行性评估，从市场研究和经济研究两方面分析贷款是否可行，主要有以下比率指标：

（1）营业净收益与贷款本息比率。这是分析房地产抵押贷款还款能力的指标，计算公式为：预计项目年度营业净收益／年度偿还贷款本息金额该比率越低，对金融机构而言风险越小，反之，风险越大。

（2）营业费用比率。该指标也可以分析房地产抵押贷款的还款能力，计算公式为：营业费用／项目实际总收入该指标越大，反映项目创造单位收益所需的投入越大，贷款人可将该指标与市场上平均水平比较，一般不能差距太大。

（3）保本比率。指项目支出与收入的比例，计算公式为：（营业费用十贷款本息）／潜在总收入。贷款人一般规定允许的最高比率范围为70％一95％，如比率高于这一水平，则项目得不到保本的现金流。

（4）贷款价值。计算公式为：抵押贷款金额／抵押房地产价值这个比率对金融机构而言，越低则贷款安全性越大，相反，贷款安全性就越差。抵押贷款金额的确定取决于各方面因素，如银行可贷资金是否充裕、借款人的自筹资金能力、借款人的还款能力以及政府的法律、法令等等。