在二手房交易中,合同的签订其实最为重要,签合同时,最不可少的三个合同证明:
1、中介委托合同
如果是通过中介买房,那中介一般不会让您直接见卖房人,他们会担心您会跨越他,直接和卖房人达成协议。所以,中介一定会让您跟他签一个居间合同。
2、房屋买卖合同
这个合同中,买房人一定要签仔细房屋原来的所有权是谁,房屋的面积有多大,房屋的价格是多少,各种费用的结清问题。对于出卖人来讲,成本最低的方法就是签订一个相对细致的合同,各个条条框框都签订好了,也能避免纠纷。
3、银行贷款抵押合同
如果买二手房时房款不是一次性付清的,那就得签银行贷款抵押合同。这个合同涉及到卖房人,买房人,卖房人的贷款银行,买房人的贷款银行,还可以再加三方,卖房人的贷款银行指定的保险公司,买房人的贷款银行指定的保险公司,还有中介公司,这个贷款行为可能涉及到七方,因此比较复杂。这种情况下,对于购房者来说,要想签订一个细致的合同,可以请个律师。
一、如何签订二手房买卖合同
(一)明确房屋的具体情况;
写清房屋的具体情况,如地址、面积、楼层等。
对于房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的(如测绘的误差、某些赠送面积等),应在合同中约定清楚是以产权证上注明的为准,还是双方重新测绘面积。
(二)明确房价具体包括哪些设施;
在协议中注明,屋内哪些设施是在房价之内,哪些是要另外计算费用的?如房屋的装修、家具、煤气、维修基金等等是否包括在房价之内。
注意要把口头的各种许诺,变成白纸黑字的书面约定。
(三)关于付款方式;
付款是房屋买卖中最重要的步骤,因此付款方式的约定是很重要的。
1、最好约定分阶段付款,比如:签约时付部分、办理过户手续时付部分、房屋交接时付清余款,付款的期限和每笔数额应约定明确,并与办理相应交接手续呼应起来。
2、“定金”条款
一般在签订正式合同前,会签订《定金合同》,有两点需注意:
(1)注意在《定金合同》中,同时写清楚房价;
(2)注意定金转化为房款的阶段,在定金转化为房款前,一方不履行约定的,对方可适用定金条款。
3、“诚意金”(也有称为“意向金”)条款
(1)注意“诚意金”是否转化为“定金”;
(2)中介应履行告知义务。
(四)交接时间;
1、房屋过户日期
2、交房日期
在合同中应当注明房屋交验的时间、房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担(如屋内的水电煤等费用)
(五)违约责任;
1、违约情形
在合同中标明各方的权利义务,分别约定好逾期付款、逾期交房等的违约责任。
2、违约后果
哪些情形要处以违约金;哪些则可以解除合同。
3、每项违约金的数额以及计算方法等。
(六)居间条款;
房屋买卖如果是通过中介公司进行的,在合同中除了须标明中介公司的权利外,还应当标明中介公司承担的责任与义务。
(七)争议解决条款。
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