Q1：捐赠的零件是否有产权？根据国家标准《房地产计量规范》，大部分“捐赠”面积只有使用权，没有产权，如没有独立使用的露台、花园、地下室等，有的甚至属于业主的公共部分。事实上，开发商不能同意为某个业主使用它们。

另外，由于自由面积不属于物业面积，如果自由面积缩水、拆迁、出售、继承、抵押等，购房者的权益将得不到保障。

对于购房者来说，只有产权证上用白纸黑字写的登记面积才是合法的，而且只能写在产权证上，实际付款中打折的面积才是开发商愿意给你的。

Q2:您需要支付免费区域的物业费吗？

物业费标准以房屋登记面积为主要计算依据。产权登记前，物业公司可根据房屋买卖合同记载的建筑面积计算。

根据实际情况，开发商捐赠面积是否应该收取物业管理费，主要看房屋登记是否登记。

如果捐赠部分的面积不属于房屋登记簿登记的面积，物业服务公司不应收取相应的物业服务费。没有产权登记的，物业管理公司应当按照房屋买卖合同记载的建筑面积暂计物业服务费。

房屋登记后，应根据实际情况进行结算。根据房屋登记簿登记的面积，多退少补。

也就是说，一般情况下，物业费和取暖费是按照房产证规定的面积收取的。如果免费面积没有包含在房产证中，那么就没有必要交物业费、取暖费等，这样看来，还是收物业费免费面积会更靠谱。

问题3：自由区有什么风险？

如果自由面积能写进合同，最后体现在房产证上，与正常购房没有区别，也没有风险。不过，由于大部分免费面积并未纳入购房合同，存在诸多风险。

风险一：赠送公共区域属于违法行为

部分捐赠区域属于公共区域，如庭院、屋顶花园等，属于小区业主共有财产，开发商无权赠送，这本身就是违法行为。

风险二：事故得不到法律支持

今后，重大安全隐患和事故的“自由区”将得不到法律支持，即使“自由区”写入合同附加条款，也不具有法律效力。因此，“自由区”一旦发生事故或产权纠纷，就没有法律支持，一切责任都由当事人自己承担。

风险三：房地产捐赠面积在再次转让时不予确认，也不计入或确认产权证。因此，在发生投资、抵押、转让、继承、拆迁等情况时，法律不会承认这些捐赠面积，而只承认产权证上登记的面积。最后，我想给大家一些关于如何选择“自由空间”的房子的建议：

我不得不说，对于购房者来说，购买“自由空间”的房子是非常诱人的。如面积更大，或更舒适等。因此，面对“自由区”，我们必须牢记以下四个原则：第一，合同。

在签订购房合同之前，必须将自由面积的条款写入正式的购房合同中；

第二个是自由面积的来源。

明确免费区域的真实情况，防止共用区域、公共绿地、阳台等被用作免费区域；

三是房产证。四是实用性。在验房、房屋验收、过户过程中，要确保自由区能申领房产证，享受与房屋主体同等的待遇。

注意自由区的实用性。有的户型不好，有的潮湿采光差，不好装修，未来实际利用率也低。