（一）购房前认真查看商品房项目五证，包括《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，并且注意所购房产是否在《商品房预售许可证》的预售范围内，是否存在抵押等权利限制情况。

（二）注意商品房买卖合同条款及补充条款，商品房合同中写入的承诺和内容是具有法律效力的。商品房在购买时开发商和购房者会签订具有法律效力的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而回迁房以拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议作为约束条款，房屋的价款在协议中进行商定。

这里需要注意的是，对于耕地补偿金是有上限标准的，按照相关规定，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。比如，若该征收地前3年平均年产值为5000元，则该土地赔偿费不超过150000元。一般来说，不是农业规范化种植特殊作物的话，是不会超过最高赔偿费标准的，所以大家也不用担心会不会达到上限让自己吃了亏。

购买回迁房需要注意什么问题

回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证，另一种是业主只持有回迁协议。这两种情况应该区别对待。

（一）业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名。

（二）业主手中只有发展商的回迁协议的。这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。

但是现实中，许多回迁房的业主都要求必须收取一定金额的订金，甚至先收百分之八十到九十的楼款，作为客人购买该套房子的保证，余数则在真正过户交易后再付清，而由于业主也不能保证什么时候一定能够真正过户，这对购买者来说具有一定的交易风险。

虽然在同一楼盘中的回迁房要比商品房便宜，但回迁房不仅存在《房产证》的问题，还可能在取得真正的《房产证》时，在面积上与当初的协议面积有差异的问题。所以当需要购买回迁房的时候，尤其出现协议面积与实际面积存在差距需要补偿返款时，一定要注意该套房屋的产权问题以及相关细节，并尽量去找律师进行咨询，尽可能避免不必要的损失。