外商直接投资：

外商直接投资即外商在上海投资兴办中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业等形式。

一、土地使用权有偿转让和出让

上海市土地使用权有偿转让的主要依据是上海市人民政府1987年11月29日发布的《上海市土地使用权有偿转让办法》和国务院1990年5月26日颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

开发商须根据上述两个法规进行房地产经营、工业园区开发或其他经济活动。土地使用权有偿出让是指上海市人民政府将国家所有的土地，以指定的地块、年限、用途和其他条件，由土地使用权受让人支付土地使用权出让金和使用金后，供土地使用权受让人开发经营。土地使用权转让是指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权再转移的行为。

土地使用权有偿转让期间，所有权仍属国家，地下各类自然自然破产，以及埋藏物、隐藏物等不属有偿转让范围内。

中华人民共和国境内外的公司、企业、其它组织和个人除法律另有规定者外，均可依照出让、转让条例的规定取得土地使用权，进行土地开发经营。

土地使用权的最高使用年限：居住用地七十年;工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合或其他用地五十年。出让期满，除出让合同另有规定或城市规划不允许外，受让人可申请续期。

土地使用权有偿出让的方式，目前有拍卖、招标、协议三种。

除出让合同另有规定外，受让人可以将土地使用权转让或抵押。土地使用权可以继承。

受让人是外商投资企业的外方投资者，不再执行《上海市中外合资经营企业土地使用管理办法》有关缴纳土地使用费的规定。

在取得土地使用权的地块上进行的各种经营活动，应按规定由项目经营人向上海市各有关主管部门办理申请、批准、工商登记和纳税登记等手续。

二、产权并购

外商间接投资：

一、贷款

即国外贷款，主要有三种形式：一是外国政府贷款和国际金融组织贷款;二是外国的出口信贷或商业贷款;三是在国外发行债券。

二、商品信贷

包括补偿贸易、来料加工、来件装配、来样制作、租赁贸易等。