案例分析首先，我们来谈谈杜坑。两年前，有一个村庄。我不记得它的名字了。反正村里有个有钱人想转让50多亩地种东西。价格比较好。但由于种种原因，需要先交上万元，一年后再交。

以后付款？真傻！

当你说以后付钱时，村民们会辞职，但他们受不了那个人的炒作。他们还带来了一份合同。他们说签字后会有法律保护。另外，种的东西也不错。让我们研究一下。不管怎么说，地上的人跑不掉，人家先付了8万。然后呢？不，那我们一年种8万元，挣钱就跑吧！合同怎么样？让骗子得逞吧？为什么？别担心，我们来看看下一个案子。

和平村的老杜留下了几块闲置的土地，没有照顾好。他在考虑找人转移他们。转移后，发生了一起事故。这一次，收了钱，卖了地。我认为它是可靠的。谁知道，几个月后，政府来了，非法占用了这片土地。

原买地者将土地改为鱼塘，占用基本农田。老杜不知道这是基本农田。转让过程是私人协议。他一手交钱，一手拿地。这是非常困难的。生意兴隆。现在，必须拆除鱼塘并支付罚款。受让人（买方）说协议没有法律效力，他也不在乎。老杜能幸福吗？他们每天在陆地上吵架。这是件好事，但整个心脏都被阻塞了。为什么会这样？这不是我们农民的错。谁能研究它。但现在土地出让火了，免得以后遇到这样的事情。我先给你上一课，谈谈土地流转中的关口。

首先让我们明确一点，我们所谓的调职并不意味着调职给他，而是要调职给他。转让的是土地使用权。受让人只有土地使用权，所有权仍然属于国家或者集体。

农村土地流转只能在集体组织成员之间进行。如果要把使用权转让给他人，需要经过村民代表大会批准，乡政府批准。否则无效。

也就是说，所有私人转让合同都是无效的，就像上面两个案例一样，虽然有合同，甚至交易已经“完成”，但事实上却没有法律可依，这让坏人钻了空子。

土地出让当事人应当更加注重细节，这不仅有利于降低交易成本，也有利于控制法律风险，避免违法现象的发生。以下是土地流转中常见的五类问题，有需要的朋友不妨参考一下：

常见问题分析

国有土地权属与信用能力调查

1。在签订转让合同前，应当核实转让人的资格。出让人必须是《国有土地使用证》载明的土地使用者。土地使用者为国有或者集体单位的，应当提交有资产处置权的机构出具的同意转让证明。出让方还应仔细审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、是否存在重大债务纠纷等，避免土地使用权出让后资金无法收回的结果。转让价格评估在转让前，应评估土地转让价格。由于土地使用权出让价格明显低于市场价格，市县人民政府有优先购买权。也就是说，如果价格低于市场价格，你就卖不出去。土地使用权出让市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要措施。特别是出让方为国有单位时，国有土地及相关资产必须经法定评估机构评估，并经国土资源部门确认。国有土地使用权出让是否存在瑕疵，是受让人（买受人）必须关注的焦点。在签订转让合同前，一定要到国土部门和房地产部门进行调查，核实是否有抵押和司法限制。鉴于调查是否存在土地权属及相关纠纷并不容易，难以判断受让人的履约能力，应当明确双方应当相互担保。

这样可以避免上述欺诈行为。国有土地流转往往涉及土地用途的变化，特别是划拨土地使用权的流转。土地用途及相关条件是否可以变更，变更程序及费用负担等应在出让合同中明确规定。

这里我们需要知道土地是否可以用于其他用途，比如把农田改成鱼塘，把农田改成厂房等等。有的虽然不改变土地用途，但需要改变出让合同约定的建筑密度、容积率、绿化率等土地用途条件。土地使用权转让时，应当注意地上建筑物和其他附着物的所有权。土地使用者转让地上建筑物和其他附着物所有权的，应当相应转让使用范围内的土地使用权，但地上建筑物和其他附着物作为动产转让的除外。国有土地使用权转让的效力延伸至地上建筑物。如果没有协议，则推定包括。已出让的国有土地未达到规定开发水平的，不得转让；已划拨的国有土地，无地上建筑物的，不得转让。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的转让，应当按照规定办理登记。分割、转让土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，转让登记按照规定办理。

此外，还有很多需要注意的事情，我在这里不一一解释。再加上上述两起案件，他们的交易没有法律依据，所以最后他们非常不高兴。目前，大多数农民没有这种意识，这会让坏人钻空子，给他们带来很多麻烦。