房产抵押后租赁合同是有效的,但租赁合同不能对抗抵押权人。
在不知情房屋已经抵押的情况下进行租赁,是属于善意第三人,受法律保护,租赁合同是有效的,如果因抵押权人实现抵押权而使房屋无法继续承租的,可以向合同相对人要求赔偿。
一、哪些情况下车库不能适用买卖不破租赁?
1、先抵押后租赁,且抵押权已经登记的房屋,不适用该原则。
抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。
2、先查封后租赁的房屋,不能适用该原则。
查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权,房屋被查封后,其所有人或使用权人丧失了对房屋的处分权。因此,其所有人在被查封的房屋上设定的租赁权应当无效。
3、属于破产财产的房屋,不适用该原则。
而破产程序的特点之一,就是可以使未到期的债权视为已到期,也就是使未到期的租赁合同视为已到期的合同。因此,租赁合同在破产程序中,存在终止履行的可能。由此判断,如果破产财产变更所有权人,则更不能适用“买卖不破租赁”原则。
二、依法办理抵押登记的,抵押权的设立时间为
抵押权设立先于租赁合同成立的时间即先抵后租,法院对抵押财产采取执行措施时不受案涉不动产上租赁负担的影响,不论该租赁合同是否合法有效,即便承租人以不知情且善意为由主张排除执行措施的,都不能产生阻却法院执行的法律效果。
三、抵押物的处置是什么
1、抵押物的转让
(1)抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
(2)抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
【解释】如果主债权已经得到清偿,抵押权亦随之消灭,此时,抵押物的转让,自然无需债权人的同意。受让人以清偿债务的方式涤除抵押权、以获得抵押物所有权的权利,称为涤除权。
2、抵押物的出租
(1)订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
(2)抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。
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