物业合同纠纷专属管辖

物业纠纷是指与物业管理和服务活动有关的民事纠纷。根据《最高人民法院民事案件案由规定》，物业纠纷分为建筑物区分所有权纠纷和物业服务合同纠纷。专属管辖是指法律规定的特殊类型案件必须由特定的法院管辖，其他法院无管辖权，也不允许当事人协议变更的管辖制度。专属管辖的本质属于地域管辖，一般以一定的联结地点来确定。世界各国一般将不动产所在地等作为确定专属管辖法院的联结点。专属管辖是一种排他性的管辖：一是排除其他法院的管辖，二是排除一般地域管辖和其他特殊地域管辖，三是排除当事人协议管辖。

一、物业纠纷案件的法律特征

物业纠纷案件的排他性法律特征主要表现在：

(一)建筑物区分所有权系特殊物权

对建筑物区分所有权的三部分内容而言，专有权部分与个别所有权相同，一般都具有独立的占有、使用、收益和处分权能;共有权部分可分为共同共有和按份共有;共同管理事务部分，亦即共同对事关整个小区或者某一建筑物的使用的事项为共同的保护、管理和修缮等。与其他物权相比，其特殊性在于：专有权的使用和处分必须与共有部分一并处分;共有部分不能单独处分;共有权部分不能以放弃共同管理义务为由予以放弃。

(二)物业服务合同与物业所在地政府的监管活动密不可分

国务院行政法规及其部门规章赋予了各级人民政府相关行政主管部门监督管理权力。譬如：在对物业管理的监督管理主体上，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作;县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。在业主大会的成立、业委会的选任上，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会;业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门备案。除此之外，在物管人员的选聘、大修基金的管理与使用、物业收费等问题上，各级行政机关主管部门都肩负有监督、管理和指导职能。

(三)业主维权需要物业所在地人民政府职能部门履行职责

根据国务院《物业管理条例》的规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的规定，物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。