拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。倘若承租人明知承租的房子有可能被变卖还与出租人订立租赁合同,风险自负;若查封前租赁关系已存在,则债权人依法定程序取得被查封财产所有权后,原租赁合同当然适用于债权人,对债权人具有法律拘束力。
租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:
1、房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
一、买卖不破租赁适用的条件有哪些?
“买卖不破租赁”作为一个原则,适用该原则必须具备四个条件:
1、存在合法有效的租赁合同。
要适用该原则,在租赁物所有权让与时,租赁合同应该已经成立并生效。需要注意的是,根据《民法典》的规定,仅有租赁物让与契约尚不能实现物权变动,对动产来说需要交付,对不动产来说需要登记。
2、出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。
租赁物的所有权已经让与给了第三人也是“买卖不破租赁”制度适用的必要条件,如果租赁关系虽然有效存在,但是租赁物的所有权人仅仅与第三人形成了房屋买卖的合意,没有办理过户手续,即所有权并未发生变动,该制度就无法适用。
3、租赁物已经交付于承租人。
这里所说的交付,除指出租人已经交付租赁物外,还需承租人继续占有租赁物。一方面,承租人未占有说明其对租赁物没有使用收益,无此收益则失去了强化租赁权的基础;另一方面,承租人占有不能起到公示作用,为维持交易安全,不应赋予租赁权对抗力。
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