物业与每一名居民的生活息息相关。备受关注的《北京市物业管理办法》经历数年酝酿，今天上午正式出台，并将于今年10月1日起实施。
该《办法》在本市物业管理领域进行了深入的实地考察研究、经过数十名专家上百轮讨论，广泛听取市民意见700余条，多次易稿，最终由市政府常务会议定。
目前本市物业存在的问题主要包括：
1、开发商遗留问题影响到物业管理的正常开展。
2、业主大会、业主委员会成立困难，运作不规范。
3、物业服务不规范，与业主要求差距较大，业主与物业服务企业之间缺乏合作信任，而业主往往处于弱势地位。
《北京市物业管理办法》结合北京市物业管理行业的发展现状，直面深层次矛盾和问题，全面梳理物业管理的现行制度，以期解决物业管理实践中存在的突出问题。
新规解读
亮点·壹物业公司须每年“晒”成本
小区物业服务用了多少保安员、多少保洁员？都是什么价码？灌溉绿化用了多少水，花了多少水费？类似这样的成本，今后物业公司须每年对业主公开“晒”一次。
《办法》规定：物业服务企业应当在每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复；业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计时，物业服务企业应当予以配合。
须公示哪些内容？物业绝不能“糊弄”业主。据了解，物业服务的成本一般应该包括9大项：管理服务人员的工资，共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用，办公费用等。
今年4月，北京市物业管理协会首次公布了本市一季度城区普通商品住宅物业服务成本信息。其中物业人员工资开支占了大头儿。
针对新项目，还将引入第三方机构测算物业费初始价格，并将价格形成机制在售楼处公示。市住建委还将出台物业公司服务的五级标准。
亮点·贰前期物业费由开发商掏
《办法》规定，建设单位承担前期物业责任，可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。这意味着，开发商可以请物业公司服务小区，也可以自己当“物业公司”，请专业的保洁公司、保安公司、设备设施维修公司进行服务。
市住建委物业处处长于良介绍，今年10月1日以后取得预售许可证的项目，在业主大会成立之前，或者业主大会筹备组成立三个月之内，开发商须承担起前期物业服务的所有责任。
业主在这期间不必承担物业费，待业主大会成立后，由业主大会和物业公司签订物业服务合同，这时可以对服务标准和物业费重新进行约定。
前期物业由开发商承担，除了承担费用，开发商还要把设施、设备管理，保安和保洁都管起来，买房人在签订购房合同时，前期物业服务合同是作为购房合同附件出现的，签署合同的双方是购房人和开发商。
也就是说，在入住后到业主大会成立前，或者业主大会筹备组成立三个月前，房屋质量出现问题，或者出现公摊面积有不合理使用、绿地变会所的情况，购房人可直接找开发商解决。
亮点·叁小区车位不得出售给外人
《办法》规定，物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。
由于很多小区的车位售价不菲，动辄十几、二十万元，因此很多小区的业主不愿意买车位，宁愿租车位，因此不少小区的车库、车位是由开发商持有的。
开发商如果要出租这些车位，应当首先出租给本物业管理区域业主，在满足本区域业主需要后，开发商可以将车库、车位出租给外人，租期不得超6个月。
亮点·肆评估监理机构“裁判”纠纷
《办法》规定，业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。
北京市住建委物业处处长于良表示，业主和物业服务企业的纠纷现在都找政府或者通过诉讼解决，物业服务评估监理机构的出现，为客观公正解决这些纠纷提供了技术依据。
北京正在积极培育物业服务独立第三方评估监理机构，鼓励物业服务各方权益主体确定物业项目收费标准、物业项目接管验收等环节及物业服务全过程，委托评估监理机构，从事客观公正的评估监理。
由于成立业主大会之前，前期物业是由开发商承担的，在成立业主大会后，业主大会要选聘新的物业服务企业，这时就需要开发商和业主大会共同委托第三方监理对前期物业服务情况进行查验，特别是设施、设备的维护，如果设施、设备有损毁情况，提供前期物业服务的企业需要进行赔偿，只有第三方监理对前期物业服务情况验收后，新老物业服务企业才能进行交接。
除此之外，业主如果对物业服务企业的服务水平不满意，或者对物业费不满意，都可以要求第三方监理进行评估。
据悉，《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》目前正在广泛征求意见，今年“十一”前将出台实施。
亮点·伍老物业耍赖不走罚款10万
《办法》规定，物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。
原物业服务企业不得以业主欠缴物业费用、对业主共同决定有异议等理由拒绝办理交接。而且，原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的这一段时间，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。
如果物业公司执意不撤出小区，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提出诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。
此外，如果原物业公司拒不撤出，可以由区县房屋行政主管部门责令其限期撤出，逾期不撤出可处10万元罚款。
亮点·陆
不得以欠费为由停水电
《办法》规定，水、电、气、热、通信、有线电视等钱款费用，原则上由业主自行交纳，物业服务企业接受委托代收的，应当向业主出具专业经营单位发票，不得以业主拖欠物业服务费用为由，限制或者变相限制专业服务。
代收各种水、电、气、热等费用眼下已经成为一些物业服务公司的经营项目，物业公司代收这些费用，本应由专业供电、供水公司提供相应发票。
由于一些小区的物业费收缴率不高，个别物业公司为了提高物业费收缴率，以业主欠缴物业费为由，停水断电。新《办法》明文禁止物业公司的这些行为，市住建委将出台相应的适用细则规定处罚措施。
亮点·柒
新小区须设物业用房
《办法》规定，建设单位在新建住宅时，应当配建物业服务用房。
这其中包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置(具体到楼栋、房号)。
物业服务用房建筑面积不得少于150平方米，其中地上房屋不得少于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积为30至60平方米。
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业主大会成立前禁收物业费前期由开发商支付
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开发商缴前期物业费？北京新规或被误读
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北京物业管理：业主超越合理期限开发商可收费
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物业费有人买单谁还成立业主大会？
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新版《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》示范文本，昨起在首都之窗、北京建设网向社会征求意见。十一之后，购房人在签署购房合同时将同时签署《北京市前期物业服务合同》，作为甲方直接参与小区物业管理。物业费的缴纳将实行双制约制度，开发商如果扣了不该扣的钱，要向业主返还双倍赔偿金。前期物业费标准由第三方评估目前，在业主签订购房合同前，已经由开发企业作为甲方通过招投标选定了物业，业主并没有参与其中。因此，物业公司、服务内容、价格都由开发商和物业公司两方确定。示范文本首先对合同主体关系做出了调整。一改过去由开发建设单位委托物业企业实施物业管理的模式，由购房人作为甲方委托建设单位实施物业管理，建设单位作为乙方承担前期物业服务责任，提供前期物业服务。在程序上，购房人须在签署购房合同的同时，签署《北京市前期物业服务合同》，以避免过去开发建设单位与物业企业之间的推诿扯皮。北京市住建委相关负责人介绍2023-04-22361人看过 -
晨报讯(记者颜斐)昨天，金海国际商富中心的40名业主陆续走进朝阳法院南磨房法庭，为物业费与开发商和物业对簿公堂。“3.5元物业费私自涨到13元，不同意就不给钥匙，简直是太霸道了！”业主们愤愤不平地说。他们要求开发商和物业履行《预售合同》中约定的物业费价格并退还多收的费用。昨天，朝阳法院分别审理这些案件。2006年9月，潘女士与北京源海房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，花费100多万元购买位于金海国际商富中心3号楼的一套房屋，当时约定物业费为3.5元/月/平方米。到了2008年1月8日交房时，潘女士却被告知物业费涨到每平方米13元，且必须先交纳一年的物业费，否则就不给钥匙。据此案的代理人王立堂介绍，该小区有6名业主因缴费问题将开发商告上法庭，后胜诉。经法院的强制执行，他们最终拿到了钥匙，但物业又开始限售水电、甚至控制使用电梯，业主们只好再打官司。“我们为了收房被迫交物业费，今年大家肯2023-04-22365人看过 -
业主业主委员会经费终于有了着落。昨日，市国土房管局公布《业主大会议事规则(示范文本)》(以下简称《规则》)首次明确称，这笔经费由全体业主承担。业委会成员可拿津贴市国土房管局物业处称，业委会经费包括业主大会、业委会会议开支、必要的日常办公费用、有关人员津贴等，但目前筹集非常困难。业委会为业主服务，办公费用应由所有业主共同承担。部分小区业委会代表介绍，业委会开展活动免不了要产生经费，但在实际中，多数由物管企业开支，有的完全靠业委会成员垫支。管理部门认为，前者会导致业委会减少对物管的监督，失去公正性；后者则会增加业委会成员的负担，影响为业主服务的积极性。《规则》明确，业委会经费来源有3个渠道，即：业主每月按户按每平方米建筑面积缴纳一定金额筹集；共用部位、共用设施设备经营收益提取一定比例；或个人、企业赞助等方式。筹集起来的经费如何管理，也是部分小区面临的难题。《规则》规定，经费收支账目必须明确代为管理2023-06-10366人看过 -
中国法院网讯近日，北京市顺义区人民法院审结一起房屋买卖合同纠纷案件。原告李某，于2006年8月20日与某房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定的交房时间为2006年11月31日，逾期（交房）超过15日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2006年10月20日，李某一次性付清房款120余万元。2006年11月31日，李某按时去收房，受开发商委托发放钥匙的某物业公司告知其房门钥匙尚未拿到，让她过几日再来，随后李某又去了几次，还是没能拿到钥匙。一直到2007年9月，李某依然未能拿到房屋的钥匙。李某认为，房地产公司逾期交房，构成违约，遂起诉至法院要求房地产公司立即交付房屋，并支付违约金16万余元。被告房地产公司则不认可原告所说，称原告之所以未能按时拿到房屋钥匙，是因为李某没有按照双方合同2023-06-10119人看过
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业主大会一、前期物业服务合同是指业主大会召开前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同的当事人不仅涉及到建设单位与物业服务企业，也涉及到业主。在实践中，物业的销售及业主入住是持续的过程。这个阶段要求2／3以上投票权的业主投票形成业主大会决定是不现实的，而这个阶段的物业管理服务又是必需的。因此，为了避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理的真空，明确前期物业管理服务的责任主体，规范前期物业管理活动，《物业管理条例》明确地规定前期物业管理服务由建设单位选聘物业服务企业。二、怎样解除前期物业合同前期物业管理阶段，一般来说也就是现在的物业管理企业是开发商指定的，如2023-04-12162人看过 -
业委会成立困难是许多小区面临的问题。目前，北京市仅20%的住宅小区成立了业委会。今天公布的《北京市物业管理办法》(以下简称《办法》)，将采取“双启动”模式，由开发商和业主共同推动业主大会的成立。据悉，本市目前成立业主委员会的住宅项目有730个，仅占住宅项目总数的20%。80%没有业委会的小区，会面临无法启用住宅维修基金、无法更换物业公司等实际问题，一些重大事项也难以在业主间共商共议。依据此前成立业委会的“高门槛”，一些业主群相对年轻的小区很难聚齐业主选业委会代表，甚至还有一些物业公司认为业委会会和自己“对着干”，便从中阻挠，妨碍业委会的成立。按照规定，首次业主大会的具体启动条件有两条：当交房达50%以上，开发商就应当主动向当地街道办事处申请；或者，当入住人数或面积超过5%时，业主也可以自行申请。这种“双启动”模式，无疑降低了成立业委会的“门槛”。那么，怎样“调动”开发商协助成立业委会的积极2023-06-10196人看过 -
《北京市物业管理办法》将于下月1日起正式施行，昨天，市住建委发布了实施该办法的具体细则。针对前期物业费将由开发商掏钱的规定，细则明确：在四种情形下，开发商是可以收取前期物业费的。卖房时需公示物业费标准下月1日起，申请商品房预售和现房销售的住宅项目，都由开发商承担前期物业责任。前期物业的期限，是指从首户业主入住起，至全体业主与开发商完成物业共用部分交接为止。市住建委相关负责人说，下月1日起，申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅项目，开发商都要在售房前确定物业服务事项和服务标准，并委托物业服务评估监理机构对服务费用进行测算，测算结果应在售楼处等销售场所公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。这意味着，将来业主买房时，小区物业服务和物业费标准可让业主知晓。四情形可收前期物业费实施细则中明确，在完成物业共用部分交接前，开发商不得向业主收取物业费。这意味着在成立业主大会，与开发商交接物业共用部2023-04-22379人看过 -
业主委员会一、前期物业到期,业主委员会未成立不可以， 物业费和业委会成不成立是没有任何关系的， 物业公司提供了服务就有权利向业主收取物业费,根据我国的《物业管理条例》规定物业管理是根据提供有偿服务来获取经济利益的，也就是说只要物业管理企业提供了服务而业主没有合法的理由不能无故拒缴物业管理费二、扩展内容由于没有成立业主委员会，导致物业合同到期后没有续约的，承认其事实物业服务关系。在此期间，尽管原物业合同已经到期，但是业主享受到了物业服务，仍需缴纳物业费用。业主委员会已经成立，由业委会或业主大会决议不再和物业企业签约的，物业不得以“提供事实服务”为理由，要求业主缴费。如果业委会决议是在物业合同期满之后做出的，则需要缴纳物业合同到期日至业委会终止物业公司服务的决议公告日期之间的物业费。如果业主委员会未与物业公司签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务，业主则应按实际发生的服务价格向物业公司交2023-03-12342人看过
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小区物业开发商须定期公布物业收支电梯广告等小区共用部分的经营收益往往引起纠纷，前期物业收支不透明也饱受业主抨击。今后，这些损害业主利益的行为都将受到限制。昨天，市住建委启用新版《北京市住宅区临时管理规约》（示范文本）和《北京市住宅区临时管理规约制定规范》，针对这些情况做出明确规定。临时管理规约主要针对业主入住后到成立业主大会的这段时间，对开发商和业主对小区物业相关问题、业主的共同利益、业主应当履行的义务等事项作出约定。规约作为购房合同的附件，开发商和业主签字后，就必须遵守。今后，业主在办理房屋交付手续前，应当向建设单位领取“业主一卡通”，并交纳不超过12个月的物业费。同时，开发商应当与全体业主聘请第三方机构，就物业共用部分进行查验交接，并在每年第一季度公示上一年度前期物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况。同时，开发商不得擅自利用物业共用部分进行经营。临时管理规约也针对物业使用人（包括房屋承租2023-06-1059人看过 -
中国法院网讯因开发商擅自将房子转卖他人，已交了首付款的杨某将开发商起诉到法院。因该地段的总体房价每平方米又上涨了700元，杨某在要求开发商退还首付款及利息的同时，索赔涨价增值损失6万余元。近日，通州法院判决杨某胜诉。2004年8月，杨某与北京实地房地产开发公司签署了内部认购协议，购买位于通州新华大街附近的东方同里小区一套期房，并交纳了18万余元的首付款，双方约定去年10月底前交房。此后，杨某得知小区建成后，房屋已经全部售出，开发商已无法向她交房，遂起诉要求解除内部认购协议，退还房款及利息。同时，由于同地段的房价每平方米上涨了700元，杨某以她另购其他同等面积的房产，需多支出房款61250元为由，向开发商索要涨价补偿。开发商只同意解除协议并返还房款，不肯支付房款利息及涨价补偿。法院认为，开发商签约收钱却不交房的行为，属于恶意违约，应退还房款、给付利息并赔偿因此给杨某造成的损失。法院调查后认定2023-06-11339人看过 -
提前交房物业费依照物业服务合同的约定自交房之日起次月计算。物业费的收取标准与收取时间根据双方合同中的约定执行，一般实践中物业服务费以月为单位交纳，交房前由开发商进行缴纳，实际收房后次月起由购房者进行缴纳。一、租房子谁交物业费租房子物业费一般由出租人承担。但是如果房屋租赁合同中明确由承租人的租金包含物业费，则由承租人承担。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。二、原业主拖欠物业费新业主应该怎么办原业主欠物业费，新业主可以按照双方在购房合同中的约定处理；如果合同没有约定或约定不明确，新业主可以找原业主进行协商让其尽快交清物业费。在卖房人交房之前，卖房人与物业公司之间是物业服务合同关系，因此应当由买房人承担物业费。三、租房子物业费该谁掏钱租房的物业费按照房东与租户在租赁合同中的约定来交，若无约定的，业主应2023-02-28422人看过 -
业主大会根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第九条，住宅区已入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两年的，可以召集第一次业主大会选举产生业委会。分期开发的住宅区，经已入住的过半数投票权的业主申请，区住宅主管部门可以召集临时业主大会，在分期开发期间成立临时业委会。第一次业主大会的召集及业委会的成立应在区住宅主管部门的指导和监督下进行。第一次业主大会的召集人，须于召集会议前十四天将会议时间、地点、内容、形式、业委会委员候选人名单、投票权数、投票人的权利和义务等书面送达每位业主；业主大会必须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行；业委会的选举可采用业主大会制和业主代表大会制并存的方式进行；业委会委员实行差额选举；业主大会的决定，由出席会议的业主所投票数的过半数通过。2023-06-10381人看过
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业主大会长沙正研究制定物管项目退出制度。小区没成立业委会但达到成立条件，可在街道、社区的指导下，召开业主大会解聘合同到期的物管公司。1月12日上午，长沙市举行物业管理暨创建平安物业再动员工作会议。结合即将出台的《湖南省物业服务收费管理实施办法》和刚刚实施的《业主大会和业主委员会指导规则》，长沙市房产局、长沙市物业管理协会相关负责人就市民关心的物业问题作答。业主大会定前期物业去留业主对前期物业不满，但迫于没成立业委会，只能忍气吞声。长沙市物业管理协会负责人表示，《业主大会和业主委员会指导规则》实施后，只要小区达到成立业委会的条件，可在街道、社区、派出所等单位的指导下，召开全体业主大会，由业主大会统一表决，是否解聘合同到期的物管公司。业主大会的权利还包括，选聘新的物业管理公司，成立业委会监督小区日常管理。长沙市房产局党委书记、局长石长松表示，目前该部门正在研究物管项目退出制度。该制度将针对合同到期物业2023-06-08308人看过 -
一、前期物业服务合同是与开发商还是业主签前期物业是由开发商与物业公司签署服务合同，如果成立业主委员会了，那就不属于前期物业了，现在物业公司进入小区应与业主委员会订立服务合同，不是想收多少物业费都可以的，业主不满意，可以解除物业服务合同。二、前期物业合同的注意事项（一）物业承接查验物业共用部位、共用设施设备的承接验收是前期物业服务活动的重要环节，前期物业服务合同应当对物业共用部位、共用设施设备的承接验收内容、标准、责任等作出明确的约定。而对业主自有物业专有部分的承接验收则属于业主与发展商之间的问题，无需在合同中约定。（二）服务的费用前期物业服务合同涉及的费用种类多，情况复杂，支付主体及责任容易混淆，易造成矛盾，必须在合同中予以列明。例如，应当由建设单位支付的费用不能转嫁给业主；对于由业主支付的费用部分，则应当注意是否符合国家法律法规的要求，并应当在物业销售前予以明示或约定。（三）合同解除终止2023-05-03252人看过
业主大会的职责如下： 1、制定和修改业主大会议事规则； 2、制定和修改管理规约； 3、选举业主委员会或者更换业主委员会委员； 4、制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案； 5、选聘和解聘物业服务企业； 6、筹集和使用专项维修资金； 7、... 更多>
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什么是前期物业管理费业主委员会委员会成立前期物业管云南在线咨询 2022-05-09所谓前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，实施的物业管理服务。 在一般情况下，物业管理区域内的物业是分期分批售出的，已经入住的业主人数相对于将来物业全部或者大部分售出时的业主人数来说只是少数，同时人住的业主彼此之间并不熟悉，也很难联合起来与物业服务企业订立物业服务合同。在这些问题没有得到解决，条件没有具备之前，往往无法召开业主大会 -
政府、开发商、业主大会、业主委员会、管委会和物业管理公司的关云南在线咨询 2023-06-12政府与开发商、业主大会、业主委员会、业主、物业管理公司之间是指导与被指导、监督与被监督、协调与被协调的关系。开发商、业主大会、业主委员会、业主、物业管理公司所作的决定和从事的行为不得违反国家的法律法规及政府的有关规定。业主是建筑区划中的主人。业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。因此，只要是建筑区划内的业主，就
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小区成立了业主大会收多少物业管理费广西在线咨询 2022-12-231、如果小区已经成立业主大会，物业服务收费实行市场调节价，由业主大会和物业公司自行协商制定收费标准。 2、物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费；另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制，也要服从优质优价的原则。
