银行是否调整存量房贷的优惠幅度,要看央行政策和市场竞争。

按揭合同条款藏魔鬼细节利率调不调要看银行脸色

年末银行信贷政策收紧风声满营,一些置业人士为免夜长梦多,赶紧入市,先拿房贷利率7折的优惠再说。假如明年房贷政策有改变,目前的存量房贷下调优惠是否就一定不变吗?记者采访了亿诚按揭业务总监陈广雄,他认为,银行是否调整存量房贷的优惠幅度,一看央行政策,二看市场竞争。根据以往经验,若信贷优惠收紧,银行一般针对增量房贷做调整,对存量房贷不做收紧;若信贷优惠更加放松,存量房贷也有机会享受最新优惠,老贷也可享新惠。

利率是否按年调整看合同条款

亿诚按揭陈广雄向记者出示了两份银行按揭合同,分别来自两个不同的银行。第一份按揭合同条款简单,具体条款如下:

本合同的贷款利率按以下标准确立,初始贷款利率以借款借据记载为准:

人民银行同期贷款基准利率下浮30%。

利率调整方式为按年浮动,利率调整日为每年与贷款发放日期相对应的日期。

陈广雄表示,这份银行的条款没有藏魔鬼,下浮30%基本上可以断定为板上钉钉,以后即使改变也是与人民银行同期贷款基准利率挂钩,下调幅度不会再做调整。陈广雄介绍说,内地银行利率调整方式为按年浮动,调整日有两种计算方法,一是1月1日调整,二是按贷款年度来调整,即每供满12个月才调整一次。外资银行的利率调整方式为按季浮动,由此可看出外资银行利率调整较为灵活且及时。

陈广雄向记者出示了另一份合同。这份合同光是利率调整这一条款就非常复杂,借款人宜逐字逐句斟酌要义。

本合同执行浮动利率,即在基准利率水平上下调30%,即月利率为%;该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止,依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度,在本合同约定的每个利率调整日调整一次。

本合同项下贷款的利率调整日按下列第壹种方法确定:

壹:于每年的1月1日调整。

贰:(此项空白)。

如按照中国人民银行调整后的新利率政策,对于贷款利率商业银行在一定幅度内可自行决定适用标准的,贷款人有权在该规定幅度内选择某一利率标准适用于本合同,借款人同意遵守该标准,按该标准履行义务。

陈广雄表示,划线部分为银行按揭合同关于利率调整的补充条款。魔鬼细节在于对于贷款利率商业银行在一定幅度内可以自行决定使用标准的这一句话,这段蕴涵的意思是贷款银行有权选择适用标准。只要不违反央行政策,及不违反政策情况下,银行会根据市场上竞争力需要是否追踪同行业的利率标准。

以往经验:存量房贷有议价能力

亿诚按揭陈广雄表示,即使银行在合同细节为自己留下了日后调整优惠幅度的空间,但银行对存量房贷的调整非常慎重。从过往经验来看,老贷客户可以享有新的优惠。如2006年,国家对首次置业者提供利率8.5折的优惠,之前按照基准利率发放的贷款后来也可以享受利率8.5折的优惠;去年底至今年初,老贷客户之前只享受利率8.5折的优惠或遭受利率上调10%惩罚的二套房贷供楼者,也基本上可以享受到利率下调三成的优惠。

陈广雄表示,银行是否调整优惠幅度,一要看央行政策,央行明确说明的地方,银行会依规定执行;二要看市场竞争,去年年底至今年年初部分银行开始并不想下调存量房贷的优惠幅度,尤其是对二套房贷的优惠,后来由于银行间争抢存量房贷蛋糕,你不给我优惠我就房贷搬家,导致各个银行为稳住自身的存量房贷,利率优惠幅度趋于一致。