个人房贷市场要革谁的命个人房贷市场要革谁的命

9、10月份是买房人最多的时间，在分抢个人信贷这一巨大的蛋糕上，招商、民生、中信和北京商业银行等二线银行使出了各种招数。“个人住房循环授信业务”、“放松新房发放按揭前的评估程序”是二线商业银行为个人按揭松绑的基本渠道。从央行的精神来看，在房地产科目贷款这一块，还是要收紧的，而这家银行的做法与央行的精神似乎并不一致。就在国有四大银行紧缩按揭贷款对地产商资金链形成越来越大威胁的情况下，二线商业银行这些举措无异于在发动一场“起义”。

尽管国有四大银行都在收缩这项业务，但市场上实际的需求并未消失，也因此吸引了众多的二线商业银行。“个人购房按揭贷款是其中最重要的一部分，争取更多的市场份额是必须的。”浦东发展银行的一个地方分行的行长告诉记者。隐藏在背后的，是地产商、商业银行和央行调控三方的暗自博弈，而利益自然是这场博弈的原始动机。

个人房贷市场要革谁的命？

市民李小姐因为要买车子急着想贷款，可是手头的房贷还差十几万没还清，这就意味着他没办法到银行去申请房产抵押贷款了。“就差那么一点点没还掉，银行就不接受我的住房抵押申请，怎么看怎么不合理。”李小姐对记者说。

大多数银行实行的是“一处房产只能申请一笔贷款”的政策，让像李小姐这种有房产在手，但急着用钱时却无法贷款的市民很无奈。招商银行推出的个人贷款新产品“个人住房循环授信”充分满足了李小姐这部分市民的需求。即使市民原有贷款没还清，也能继续向银行再借钱。

“如果李小姐有一套价值70万元的房产，已经还清了40万，办理了‘个人住房循环授信’之后，只要通过了银行调查审批，李小姐就可以在剩下的40万额度内继续贷款。”招商银行一位负责人这样对记者形容。

6月底，民生银行总行个人业务部总经理李和在接受记者采访时放言，凭借新安装的“个人信贷管理系统”，民生银行从7月份起，要在全国的个人房贷市场发动一场革命，使民生银行成为家喻户晓的“移动按揭银行”。在“西红门”楼盘的售房现场，凭借新开发的系统，民生银行在3天内拿下了该楼盘80%的个人房贷份额。现在每天都有几千万新增房贷款通过该系统发放到购房者手中。

在北京市场上，个人贷款余额排名第一的股份制银行北京市商业银行也正在进行全面地系统改造，计划实现个人贷款业务的再度突破。

中信实业银行近期也把个人房贷市场作为了主战场，在北京全面推出“中信安家”私人贷款品牌营销活动。该活动将不指定楼盘房屋按揭贷款、公积金贴息贷款、二手房按揭贷款、房产抵押贷款、车位贷款、装修贷款、转按揭贷款、加(减)按揭贷款、循环额度贷款、私人贷款资信证明等多种业务“一网打尽”。

据悉，深圳发展银行上海分行近日将房贷审批权由支行收回至分行统一管理，并成立了按揭中心。据深发展人士介绍，以往房贷从接触客户、审批到最终发放贷款，都可以在支行内完成，这造成了同样都是深发展的支行，但房贷的要求却不尽相同的局面。一个客户可能在一家支行不能得到贷款，但到另一家支行却能得到贷款，成立按揭中心，正是要改变这种不统一的现状。

二线银行热衷于个人信贷，缘于今年房地产行业进入宏观调控以来，原本日子过得很轻松的房地产商的经营环境不断“恶化”：先是不允许让建筑商垫资建设了；接着经历一个“8·31”大限，土地全面实行招、拍、挂，土地价格向价值回归，买块地动辄数亿元，而且交的是真金白银；央行出于金融风险的考虑，此时又来了个釜底抽薪——严格发放开发贷款；加上目前银行开始动手的加强个贷审核、减少放贷量——招招式式直指开发商两大命门：地根和银根。

事实上，这并不是商业银行第一次加入博弈央行的队伍。2003年，央行曾出台121号文件，专门针对按揭发放做出了“高层主体工程完工2／3，普通住宅封顶发放按揭”等一系列的严格规定，但最终却都无疾而终。业内人士普遍认为，如果不是商业银行的“下有对策”，这一政策也不会如此大打折扣。

房贷到底要怎样贷？

各银行提供的数据也显示出个人贷款的萎缩。截至2005年5月底，农行的个人贷款余额同比少增100亿元。工、农、中、建四大国有银行的个人住房贷款同比少增500亿元。中行新闻发言人周凝在今年一季度中行发布年报之时表示，受国家宏观调控政策的影响，中行的个人住房贷款业务的增速或许会有所降低。

“明年中国对外资开放，会带动中资银行发展，从下月开始，建行上市，私募基金大约在50—60亿美金，公募基金大约50亿美金，涉及股东的回报压力，个人信贷会不请自来。明年中行也将上市，今年只是信贷调整观望期，四大银行收紧个人信贷，我认为是阶段性的，明年下半年会增长起来。”北京虎杰投资咨询有限公司首席分析员张寅说。

银行业市场化运作程度的加深，对于正在挣扎求存甚至力图兴旺发展的中小型银行来说将是个利好消息。中国银行业的第二梯队由10家中小型商业银行构成，其中包括已经上市的民生银行和深圳发展银行。预计这些银行可望从国有银行手中抢得一杯羹，它们目前的市场份额约为10%。

香港评级机构惠誉国际的银行分析家指出，与四大国有商业银行相比，二线银行将逐渐拥有明显优势。它们会乐于采取更加大胆的管理举措，主要的原因在于如果不这么做，外资银行大举进入之后他们也许会面临被鲸吞的危险。

民生银行的顾问汤玛斯认为，中小银行的经营没有受到过多的约束和管制将有利于抵挡外资银行的挑战甚至能充分加以利用。第二梯队的银行将继续以比四大国有银行更快的速度增长，从而获得更大的市场占有率。

二线银行是中国金融领域的后来者，以股份制形式创建于1986至1996年之间。政府持有大部分股权，但对经营管理的影响极小。值得一提的是，民生银行于1996年成为中国第一家民营银行，国有机构只占有15%股权。

“这些银行尚属年轻，加上几乎没有受到政府过多的干预，令这些银行与大型国有银行相比具备了鲜明的竞争优势。由于这些银行成立的时间不长，他们更容易接受新鲜的银行业务理念和采取灵活的手法。”中国社会科学院金融研究所殷剑峰说。

在张寅看来，二线银行目前的策略是拓展分支机构网络，增加业务种类，以便在外资银行进入前抢占更多的市场。

“个人住房在未来是主导性产的之一，二线银行全力开展个人信贷业务可大幅度节约银行资本金。目前在二线银行中，资本金违约率低4、5个百分点。目前银行的风险变成了开发商占用个人按揭贷款。”殷剑峰说，“二线银行当务之急是如何防止，个人把信贷用于炒房和开发商把个人信贷变成企业贷款。”

“未来个人贷款中，谁的产品种类多，服务能力强，操作效率高、管理水平高，谁就将获得更多的市场份额。”张寅说。

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个人住房循环授信业务

招商银行此次推出的个人住房循环授信业务,是指客户以其所购住房抵押作最高额抵押(包括在该行新办理住房贷款的客户和已经是该行住房贷款的客户),向银行申请一个循环授信额度。在不超过授信期限和可用额度范围内,借款人可向银行多次申请具有明确合法消费用途的个人贷款。

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