□律师介入二手房交易的必要性
目前,进入二手房交易流通市场的房源比较复杂,包括售后商品房、售后公房、私房等多种类型,而相关的法律、法规、政策数量庞大,这对于购买二手房的广大购房者来说,是“一头雾水”。另外,某些房地产中介公司操作不规范,一旦发生纠纷又推诿责任,致使购房者利益受损。因此,律师为购房者代买二手房的必要性是显而易见的:降低买受方的风险性。
□律师介入二手房交易的工作
律师的主要工作是:对出卖方的交易资格进行核实、确认,代理买受方核查房产权属文件;审查合同,保证合同的公正性,保障买受方的合法权益。具体审核以下内容:
1、出卖方是否为房屋合法产权人,产权性质,已购公房是成本价还是标准价购买的;
2、出卖方是否拥有处分房屋的权利,包括其是否还有其他共有人,其是否与住房单位有产权份额划分等;
3、房屋是否已被出租、抵押、转让、赠与、出卖给他人或改变房屋使用性质而使本转让行为无效;
4、房屋是否存在欠缴房改售房价款情形,必要时取得原售房单位同意售房的书面意见;
5、出卖方是否有欠缴物业管理、水电煤暖气等应缴费用之情形;
6、房屋是否被查封,房屋所在地区是否将被拆迁;
7、起草、谈判、修订房屋买卖合同及相关补充协议、附件等;
8、交接时,审查房屋实际状况是否符合房屋买卖合同的承诺条件。
□产权证的审查:
审查时,以下几方面应注意:
1、以优惠价购买的公房出售时要按成本价补足费用。许多职工购买原产权单位的住房时,都是以标准价购买的。所以,购房者要确认这样产权的房子是否已经按成本价补足费用了。按相关规定,以优惠价购得的房改房上市时,应该先补足标准价和成本价之间6%的差价。
2、军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。大多数这样的单位都不允许单位职工向外人出售房屋。至于中央机构在京的公房能否上市,目前还没有相关政策出台。
3、远郊区县的乡产权房子不能上市交易。乡产权房子需经国家批准,征地开发,待土地性质由集体的变为国有的,才能在二级市场交易。如果是县城的房子,土地使用证上显示是城镇开发的,则可以交易。
4、1998年以后颁发的产权证的封皮及内页颜色、尺寸、材质和所标注的字体、字样、字号都有统一标准。红色塑料皮的房屋产权证基本是1998年以前取得的,而大多数《房地产所有权证》均为1998年以后颁发的,其封皮及内页颜色、尺寸、材质和所标注的字体、字样、字号都有统一标准和格式。
□二手房买卖合同的主要条款:
以下条款是必备的:
1、基本情况:买卖双方的姓名、住所、联系方法;
2、房屋的基本情况,包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售;
3、价款及其支付方式、期限:写明总房价,注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款,写清付款的时间,约定付款条件;
4、交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用;
5、违约责任:明确违约责任,违约金、定金、赔偿金的计算与给付,争议的解决(仲裁、诉讼等);
6、合同生效、中止、终止条款;
7、变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
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承诺是指受要约人同意接受要约的全部条件以缔结合同的意思表示。承诺应当具备以下条件: (1)承诺必须由受要约人作出; (2)承诺须向要约人作出; (3)承诺的内容须与要约保持一致; (4)承诺必须在要约的有效期内作出。... 更多>
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买二手房中介代办理了, 但是没有律师贵州在线咨询 2022-02-01你的情况大致我已经了解,就你咨询的情况我要和你核实几个问题,以便于具体给你合理的分析建议, 你的房子是什么房子,可以委托中介机构给你办理,合同签订没有,可以来电帮你具体分析, 由于你提供的信息太少,很多案件关键信息无法确认。
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律师关于购买二手房的二手房的二十项注意福建在线咨询 2022-02-27律师关于购买二手房的二十项注意在二手房买卖中,最有必要被提醒的是买家,如果买商品房上当受骗至少冤有头债有主,买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度则要高得多。一、确认产权的可靠度:1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;2.搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;3.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;4.一定要验看产权证的正本而且到房管局查询此产权证的真实性。二、考察原单位是
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二手房买卖律师见证范本陕西在线咨询 2022-10-26二手房买卖双方合同见证服务,其中包括房款提存,产权过户,证款两清等履行合同手续,保障房屋买卖的交易安全。具体操作步骤:(1)、可由买卖双方与律师签订委托合同,律师对二手房买卖合同订立进行见证;(2)、由买方将合同价款先委托律师保管,承诺委托律师收到房产证即可付款。(3)、律师指导、陪同买卖双方办理房地产转移登记(即过户手续),变更后的房产证由律师代领。(4)、律师将房款转移至卖方占有,至此,房屋买
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有代办二手房买卖手续的吗天津在线咨询 2022-08-20很多人想知道有代办房屋过户手续的机构吗?房产中介可能是比较好的选择。房产中介的业务不仅是房产的交易与出租,还帮忙代办过户手续。对于没有时间办理过户手续的人,是比较方便的一项业务。中介的收费是没有规律可讲的,都是自己定价。有的中介收200元到500元,要看办理过户手续的繁琐程度而定,多数都不会超出一千元的费用。所以这方面的费用是可以进行议价的,利用自己的三寸不烂之舌,定可以将这个费用降到较低。