物业税义称财产税或地产税或房地产税，主要是针对土地、房屋等小动产，要求其所有者或承租人或实际使用人每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税款随着不动产市场价值的变化而变化。

一、物业税开征的路径选择

1.首先在一线城市试点，然后再向全国推广

物业税迟迟未能出台，一个很重要的原因就是地方政府不支持。这其中，一线城市和二、三线城市情况不同。土地出让金的逐年分摊会造成地方财政的困难。同时，在物业税和土地出让金会分别征收的前提下，物业税开征会间接导致房价下降。而房价下降最可能的结果就是招拍挂溢价大幅收窄，从而会对二、三线城市的财政产生一定压力。

一线城市情况则不同。一线城市可开发的土地储备相对有限，每年土地招拍挂收入占地方财政收入的比重也相对较低，如上海土地出让金收入占预算外收入的比重约为20%，北京也不到

30%，而全国的平均水平大约在60%左右。同时一线城市普遍存在大量的存量房，物业税的收入将相当可观，再考虑到一线城市不动产登记制度实施比较完善，技术准备也比较充分，已经通过物业税空转积累了一定的经验，在一线城市首先开征物业税遇到的阻力要小很多。

2.商业地产先行，住宅暂缓一步

开征物业税可先从商业地产入手，因为商业地产一般有稳定的租金来源，同时出租性商业地产现在需缴纳房产税(租金收入的12%或房产余值的1.2%)等，通过物业税统一税种和税率，简单可行。对住宅征收物业税暂缓一步除了考虑对房地产市场的冲击以外，还有一个重要原因就是居民的承受能力。商业地产上缴物业税有租金收入作为保障，而普通自住房物业税则完全来自于居民的可支配收入，况且居民观念的接受尚需假以时日。从技术角度来看，目前，我国很多城市的物业税

空转也只涉及商业地产评估。因而对住宅等不动产暂缓征税是必然的。

3.老房老办法，新房新办法

物业税属于一种期间税，对于旧房的房屋保有而言，在保有期中途对其课征物业税，实际上是对新旧房屋保有人之间采取的不公平课税。解决此问题的途径是实行老房老办法，新房新办法，即在一定时期内，对老房采用低税甚至免税政策，对新房则适用统一的物业税。具体实行低税甚至免税的年限需要考虑货币时间价值加以确定。经过一段时间的过渡之后，新房和老房并轨，征收同样税率的物业税。这样既不加重旧房的税收负担，也较简单易行。

4.从城市延伸到农村，在全国范围内统一征收

物业税改革不单单是新增一个税种，更肩负着我国税收体制改革和城乡一体化建设的重任。从法理上来讲，物业税是财产税的一种，农村的房地产也应包括在内。但是现实情况是，农村与城市同时开征的物业税条件还不具备。只有在农村土地使用权实现合法转让，农村形成规范的土地交易市场后，政府指导定价才能有更可靠的依据，同时只有农民收入得到大幅提高之后，征收物业税的根基才更牢靠。从技术层面来讲，在农村征收物业税还有大量的准备工作要做，城乡一体化改革也不可能一蹴而就，开征物业税应从城市逐步延伸到农村。物业税开征的制度设计

二、物业税开征的制度设计