2011年全国1000万套保障性安居工程建设任务，预计需要资金近1.4万亿元，将占今年全国房地产投资规模的1/3左右。“十二五”期间，我国计划新建的3600万套保障性住房，所需要投入的资金将超过5万亿元。

在今年《政府工作报告》中，温家宝总理提出，中央财政预算拟安排保障性住房建设补助资金1030亿元，比2010年增加265亿元。4月20日，国务院常务会议决定，中央财政增加安排180亿元，用于公租房和廉租房建设、城市棚户区改造及相关基础设施配套补助。中央财政预算迄今累计安排保障性住房建设补助资金1210亿元，其余近90%的资金还需要地方政府设法解决。地方政府普遍面临着资金筹措压力。

相对于经济适用房、两限房、棚户区改造住房等销售类的保障房，公租房和廉租房面临着更为严重的资金困境。经适房、两限房和棚户区改造房等以出售为主的保障性住房，可以通过销售较快地回收投入资金，在融资过程中可以获得社会资金的支持，资金压力较小。公租房一次性投入大、资金占用周期长、投资回报率低，其对追求短期利润最大化的社会资金缺乏吸引力，更多的需要地方政府直接的资金支持。未来要“大力发展公租房”，亟须解决公租房的融资难题。

商业银行的参与模式

2010年11月29日，中国工商银行(601398,股吧)向重庆市华岩组团公租房项目提供了15亿元融资，并成功发放了首笔贷款。这是我国金融机构发放的首笔公租房贷款。

华岩组团公租房项目筹资方案为：重庆市财政投入资本金7.4亿元，占20%;申请工商银行贷款15亿元，占40.6%;其余部分申请公积金贷款及其他商业银行贷款。中国工商银行贷款用公租房租售收入所形成的应收账款质押，不足部分由借款人(重庆市**住房开发建设投资有限公司)提供建成的公租房房产抵押。鉴于目前尚处于项目建设期，租售收入应收账款尚未形成，故贷款发放时采取信用方式，由中国工商银行、借款人及重庆市公租房管理局签订三方协议，约定将项目建成后租售收入形成的应收账款按工行贷款占比向工行提供质押。也就是说，贷款发放时暂采用信用方式，项目建成投入使用后置换为质押(或质押+抵押)方式。

为此，重庆市**住房开发建设投资有限公司与工商银行在合同中做了约定。借款人在工商银行设立项目建设资金专户，对项目建设资金实行专户管理，确保资金不挪作他用。贷款的还本付息来源包括公租房建成投入使用后的租售收入(含车库)、配套商业设施出售收入。如果前述资金不足以还本付息，由市财政安排其他资金偿还。此外，项目建成后所形成的租售收入按贷款比例质押给工商银行，若质押保障能力不足，借款人补充提供建成的公租房房屋抵押。借款人与工商银行签订《委托支付协议》，并在协议中约定单笔提款金额达到或超过500万元，应采用贷款人受托支付方式，借款人与工商银行签订《账户监管协议》。

该项目贷款公益性特征明显，贷款期限较长且利率下浮，直接收益相对较少。但由于该项目是重庆市委、市政府解决中低收入群众住房困难、平抑房价、促进社会和谐发展的重大举措，支持该项目建设在对保障和改善民生起到积极作用的同时，也彰显了工商银行的大行社会责任。

亟须政策体系保障

目前，公租房建设的资金主要来自地方政府财政的列支资金、部分土地出让金收益、住房公积金的增值部分等。在公租房建设力度不断加大的情况下，还要依靠市场融资，特别是商业银行的贷款来解决资金缺口问题。

银监会发布的数据显示，截至3月末，我国银行业金融机构总资产突破100万亿元，银行业金融机构境内外合计本外币资产总额为101.2万亿元。在间接融资占主体的融资格局下，商业银行的信贷支持对顺利完成公租房建设任务显得尤为重要。

然而，根据公租房公益性的特点，投资人难以通过租金收入收回项目投资，由于资金安全性、收益性得不到保障，在没有政策补偿的前提下，商业银行很难大规模投入资金支持公租房建设。因此，要在全国大范围推广商业银行贷款支持公租房建设，需要政府尽快建立起政策支持保障体系。

首先，要为信贷资金支持公租房贷款资金建设提供“盈利”机制。要实现商业银行支持公租房建设的可持续发展，政府必须创造条件，保证银行信贷资金能按照商业贷款的原则支持公租房建设。

银行放贷属于市场行为，公租房回报率有限，在今年央行执行稳健的货币政策、信贷额度紧张导致银行的贷款利率普遍较基准利率上浮的情况下，如何保证商业银行对公租房贷款的商业持续性就成了关键问题。

而要实现公租房现金流可以补偿市场融资还款的需要，政府的财政贴息十分必要。除此之外，政府相关部门和银行监管机构还应加强公租房建设的制度建设，在项目资本金、贷款期限、担保方式、还款来源、风险控制等方面做出具体规定，以提高信贷资金支持廉租房建设的可操作性。

其次，要为信贷资金支持公租房建设提供“担保”机制。因商业性金融机构的营利性与公租房体系的政策性之间的矛盾，要保障银行信贷资金的安全性，还款保证机制建设比较重要，这要求政府应该提供一定的担保，同时应该有合理的政策配套措施，充分发挥财政资金的作用，对银行的信贷投放形成一定的政策保障。可以通过建立专门的政策性住房金融机构，或者带有政策性、扶持性的金融机构，为公租房项目融资提供贷款担保或保险，降低银行信贷的风险。

最后，要为信贷资金支持公租房建设提供“退出”机制。如果商业银行大规模支持公租房建设，商业银行将面临贷款期限较长带来的资产负债期限错配困境。因此，要解决银行公租房贷款的流动性问题，平衡其流动性和盈利性目标，就必须为信贷资金提供可“退出”的二级市场。由于贷款的协议转让效率较低和流动性较差，无法满足大规模资产转让的要求，未来有必要通过证券化的标准合约形式，建立起一个高效的公租房贷款交易市场。