根据《城市房产抵押管理办法》第八条的规定，下列房地产不得设定抵押：

1、权属有争议的房地产；

2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；

3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；

4、已依法公告列入拆迁范围的房地产；

5、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；

6、依法不得抵押的其他房地产。

一、二手工业厂房买卖流程是什么

（一）厂房出售的定金。

（二）首付厂房出售款不低于总房款的40％，付款期限为定金后的一个月内。

（三）厂房出售款个人申请上海银行贷款（贷款总额不得大于总房款的60％），需提供以下资料：

1、购厂房人、配偶及其他共有人身份证复印件一份；

2、购厂房人、配偶及其他共有人户口簿全本复印件一份（若为集体户口户口所在单位需加盖公章，若购房人中有未满18周岁的未成年人，需提供独生子女证复印件）；

3、购厂房人已婚：提供结婚证复印件一份；

购房人未婚：提供未婚证明原件一份（未婚证明必须由档案所在单位或街道出具）；

4、首付40％以上房款发票复印件一份；

5、购房人、配偶收入证明原件一份

6、外省人员另需提供暂住证复印件，户籍证明原件一份

7、购厂房出售合同一份；

8、厂房买卖贷款申请书一份；

9、还款人经济收入证明一份（月还款额度小于月收入的48％）；

10、个人厂房买卖贷款合同（一式四份）；

11、个人厂房抵押合同（一式四份）；

12、贷款额度、贷款者年龄和年限；

（1）、贷款额度最高不得超过购买或租赁商业用房合同下价款的60％；

（2）、购买商业用房的，贷款期限最长不超过10年（含）；

（3）、最后还款期限贷款人年龄：男性小于65周岁，女性商业性贷款小于65周岁；

（四）购房人在厂房权证过户前还需办理的手续；

1、厂房出售评估

2、公证

3、厂房保险

4、其他

5、以上所有费用均按规定交纳

（五）厂房出售证过户

1、卖出方要提供的资料：营业执照（复印件）、法人代表身份证明、委托书、法人代表及代理人身份证（复印件）、申请书、董事会同意卖房的决议、公司章程（复印件盖公章）、购厂房合同、购房发票（复印件）、产权证、信封；

2、买入方要提供的资料：评估报告（复印件）、所有购房人的身份证及图章；

3、银行要提供的资料：营业执照（复印件）、法人代表身份证明、委托书；

4、厂房出售过户预计产生的费用：契税、印花税、登记费、手续费、规定的其它费用，所有费用按规定的费率交纳；

5、交契税所需资料：厂房出售合同（原件一份、复印件一份）、厂房出售发票（原件一份、复印件一份）、所有购房人身份证复印件；

（六）领取房产权证：房地产交易中心接受办理过户手续，约30个工作日可办出新的房产权证，届时凭交易中心的通知，带好所有购房人的身份证及图章，带好购房发票原件，领取房产权证。

二、房地产抵押合同的内容

1、抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；

2、主债权的种类、数额；

3、抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；

4、抵押房地产的价值；

5、抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；

6、债务人履行债务的期限；

7、抵押权灭失的条件；

8、违约责任；

9、争议解决方式；

10、抵押合同订立的时间与地点；

11、双方约定的其他事项。