张泓铭上海社科院房地产研究中心主任

2003年10月，中共十六届三中全会指出：“条件具备时刑不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。今年5月，国务院批转发改委《关于2009午深化经济体制改革工作的意见》，开征物业税旧话重提，再次引起社会热议。比较广泛的意见认为开征物业税有利于抑制房价的快速上升，甚至认为是“挤山房产泡沫的神来之笔”；部分意见认为开征物业税困难重重，短期内难以实施：也有人认为开征物业税弊端不少。本人愿借此文，讲一点自己的看法。

一、物业税是世界各国通行的一项税种

物业税是针对土地、房屋等不动产，要求其保有人(所有者或准所有者)每年缴纳一定的税款，应缴税额随着不动产市场价值的变化而升降。严格说来，物业税是一种财产税，是针对国民部分固定资产保有阶段所征收的一种税，是凋节社会财富的有效方式之一。物业税多屈于地方税，应是地方政府稳定的财政来源。从房地产市场看，物业税有利于理性消费、节约资源、减少投机和平抑房价等，是促进市场平稳发展的积极因素。

政府向国民征收物业税，有其依据。政府对国民的固定资产提供了保护和方便，如赋予国民以登记权、交易权、收益权、抵押权、赠与权等并子实施；作为对应，政府在需要时可以强制要求国民为之缴纳一定的税金以充公用。

世界上大多数实行市场经济体制的国家和地区，都对房地产征收物业税，不过征收对象、称谓和税率各有差异。物业税在美国称之为财产税，各州税率有所不同，约在1％～3％之间。加拿大的物业税税率各省不一，有的省是3年不动产平均值的0．5％。物业税在英国称为住房财产税，最低税率约为1．1％。日本物业税标准税率为1．4％。新加坡的物业税，…—般为财产年值的13％，自住房屋为4％。中国在民国时期—直是征收物业税的，现在我国台湾地区依然在征收。中国香港地区也征收物业税，延续了许多年。

我国自1956年社会主义改造到改革开放以前，城镇基本上没有新的私房出现，同时，几乎全部城镇土地房屋都归于国有。在公有制是先进制度的前提下，征收物业税失去了依据，所以，物业税淡出人们的视野。改革开放以后，土地房屋的商品属性逐渐为人们所认识，20世纪80年代末实行土地有偿出让，商品房大量兴建为社会广泛保有。多年来，房地产的税费问题呈现错综复杂的局面，加之土地房屋价格快速上升，所含利益如何合理分配为世人所关注，作为一项世界通行而又有国民收入再分配意义的物业税，被再次提上日程就理所当然了。

二、物业税可减缓但不能阻止房价上升

许多人期望开征房地产物业税将有助于抑制房价的上升，这是有一定道理的。按照我国的价格管理体制，商品房的价格是由市场决定的，这基本上可以用均衡价格原理来解释和分析。未来开征的物业税肯定是由保有人来支付的，意味着买方增加了持有成本。持有成本的上升导致需求曲线整体向下方位移，也使价格均衡点下移，即导致房地产市场价格下降。由于物业税是需要每年交纳的，也使它具有了抑制价格上升的功能。

但是，房地产价格的形成是复杂的，单靠征收物业税不足以阻止房价上升。简单而言，房地产价格由供求双方决定。在供应因素中，至少土地是极其稀缺的，价格刚性程度大，上升趋势是长期不变的，这是导致房价长期上升的主要因素之一。在需求因素中，我国工业化和城市化的长期趋势不变，对房地产的需求长期上升，这也是导致房价长期上升的主要因素。再从宏观经济的角度看，我国金融将长期保持货币供应比较充分的局面(不排除短期的短缺)，导致对股票、房地产等资本品的追逐是一个长期现象，也会推动房价的上升。粗略看来，想依靠征收物业税一己之力挡住房地产价格长期上升之势是不可能的。

房地产物业税不足以阻止价格上升，也可以从海外的经验中得到证明。前文说到世界上大多数实行市场经济体制的国家和地区，都对房地产征收物业税：但是，无法找到由此导致房地产价格不上升的任何案例。人们反倒是看到，那些征收物业税的国家和地区，都曾经经历过房地产价格快涨甚至暴涨的历史。美国是如此，日本是如此，我国香港也是如此，不胜枚举。

总之，物业税具有降低房地产价格的作用，但是不能阻止它的上升。至于认为它是“挤出房产泡沫的神来之笔”，则寄托了过高的希望。

三、物业税顺利起步的初步设想

在我国要全面开征物业税是一个复杂的课题，非短期之内能够解决。至少有以下难题：被征税的房地产客体范围多宽，是一切土地房屋吗，行政划拨的土地纳入吗，农村房地产是否列入?房地产的市场价值如何评估，由政府独自评估还是市场协助评估，政府独自评估有那么多的力量吗?一个人或一个家庭在一市或多市保有多套房屋，如何发现，如何计算和征收?通过住房改革或行政许可获得的私人住房是否要纳入，如要征收有无起点，起点划在何处，要以行政级别来划分吗?居民的基本住房也要征收吗?一次性缴纳40～70年的土地出让金，同物业税是何关系，是否从房地产市价中扣除呢?房地产的税费多多，是否要宋一次全面清理后再开征物业税呢?税率定在何处?纳税人逃避交纳如何监管，行政成本承受得了吗?上述系列问题，就是近6年来专家一直在热烈争论着的，见仁见智，分歧很大。要是等待这些问题全面达成统一，恐怕旷日持久，开征物业税将遥遥无期。所以，要考虑一个同未来改革方向不相矛盾又简便稳妥的起步做法。

我的设想是：

第一，在征税的房地产客体选择上，应先缩小牵动面，只局限于商品性土地和房屋，甚至限于其中的某一种类，待条件成熟后逐步扩大。

第二，要以产权证为单位作为具体的征税对象，以避开多地区或多套房的审核难题。

第三，房地产的市场价值评估，可以以最后购进价加上当地消费物价指数因素、房屋折旧因素统一计算，避免评估的复杂技术问题，以尽量降低评估成本。

第四，起步税率从低，以降低被征税对象的消极情绪。

第五，如对私人住房业主征税，应不分职业、阶层和房屋来源，一律按照统一评估价的高低顺序，只取房屋价值在前3％～5％房屋纳入征税，使征税对象局限于少量高价值或超高价值房屋的业主，大幅度缩小牵动面，以适应政府的监管能力，也避开了对于基本住房是否征税或税率高低的争论。或许可以以房屋建筑面积的大小顺序排列，只对房屋面积在前3％～5％的房屋征税，使交税对象局限于少量大面积和超大面积房屋的业主。到底是以房屋价值计或以房屋面积计征税，还是两种方法并立，可以经过试验再决定采取何种方法。至于取前3％～5％房屋比例是否合适，是否要扩大，待积累经验以后再决定无虞。