2004年8月6日上午,“2004中国北京国际房地产论坛”在北京世纪金源大饭店隆重开幕。此次高峰论坛由中国房地产业协会、北京房地产业协会联袂美国国际房地产协会、亚洲房地产学会共同举办，共历时2天，新浪房产频道全程进行网上直播。以下为美国利国皇家投资管理(亚洲)有限公司董事、律师施博德在论坛的发言实录：

施博德:美国中介不能接受秘密委托

美国跟加拿大的法律指出是房地产中介公司需要有执照，不但是公司需要有执照，公司个人经济也需要有执照，一般省的法律或者州的法律也是规定房地产中介公司里面需要雇佣一个有执照的经理，另外具备几个条件，公司董事必须具有良好的信誉，公司必须有投保，就是说有保险，必须去跟政府签订一个履约保证金或者银行的信用状。土地权法在加拿大跟其他的管辖区内所相似的立法指出政府拥有全部的土地，就是说在加拿大土地全部属于省政府不是联邦政府的，但是房地产中介的人说买卖的东西是一个所有权、而不是使用权，跟中国的情形不一样，英文所有权叫proprietorial，就是一个拥有永久性的所有权跟致富可以给社会创造更多的价值，就是使用权，因为使用权有时间限制的。在北美买一块地或者买一栋房子，权利是永久性的。所以土地或者建筑物背后也是政府、省政府、州政府拥有的，但是自己的权利是永久性的，这也影响到人家对房地产的心理，也间接影响到房地产的价值，假如我认为这块地、这个房子永久性的是我的家族的，一代一代相传的，给我的感觉就是这个东西是相当有价值的。

那么、经纪人的作用怎么样，在北美主要的部门是联邦的，是省和州政府的部门省政府和州政府的部门都有司法权，他们规定了中介的公司或者中介的个人应该拥有这么样的执照，中间的是盈利的私营的单位。右边的是私营的、非盈利的单位，一般的情况下，房地产经济代表交易的一方，就是说个人的中介，个人的经济他们是代表买方或者卖方，如果代表卖方的话，他们要签一个中介公司的协议，就是跟卖主签一个独家销售的合约，这个独家销售的合约就规定这家公司经过我个人的经济，我有一个独家销售你房子的权利，这个销售的时间通常是3-6个月，这个期间有任何的交易，我公司有权利拿到一个佣金。北美和中国、香港不太一样，在香港一般来讲，卖主签买卖合约的时候，他们和所有的当地的中介公司签合约，没有一家公司拥有一个暂时性的3-6个月的独家销售的阶段，这跟北美是完全不同的，是影响到北美的房地产业务的管理跟策略。

在北美，个人的房地产公司跟中介公司在法律中很难翻译成中文，我查字典是受托人的意思，我对你有一个责任，这个可能更重要，按照我的看法，台湾在香港至少没有在北美这么强烈，我的印象，在香港买卖地产，没有跟你签一个独家的合约，个人的态度和公司可能是他们要在市场赚钱，先照顾自己，后来照顾客户，如果你对你的客户业务比对你个人的业务更要重要的。意味着经纪人的公司代表买方或者卖方，而不是双方，必须尽最大的努力披露最大的资讯，不能接受秘密的委托，必须胜任此项工作。北美佣金都不太一样，北美很多地区，普通的佣金，我讲的是住宅，不是商业地产的，在北美很多城市是3%-5%，所以比方说在西雅图，在旧金山帮你买房子，100万美金，3%，我的中介单位赚3万块美金的佣金，在加拿大、温哥华不太一样，温哥华交易10万的佣金可能是7.5%，10万元以上是2.5%，这个是政府规定的，是协会规定的；刚好相反，理论上两中介公司达成一个协议，他们的佣金率是一样的话，这个在加拿大、美国有类似的法律，这个是严重犯法的，等于是犯刑法的，这是侵犯竞争法的，佣金是靠自由市场的，所以在加拿大和美国有两家公司名称的中介公司叫1%房地产中介公司，这个佣金是收取1%，对传统的公司是有很大的挑战。新浪房产