一、农村土地承包经营权抵押融资的条件

1、抵押登记应当以土地使用权登记为前提。经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权不得抵押。

2、集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地管理部门申请办理抵押登记，抵押合同自批准登记之日起生效。未经土地管理部门办理土地使用权抵押登记的，土地抵押权不受法律保护，土地使用权亦不能作为抵押财产进行处置。

3、国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。广州工业用地求购

二、土地抵押融资的流程

1、首先根据需要申请的贷款额度及银行许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物(土地使用权)应达到的评估总价值。

2、咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根椐第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数。

3、根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在cad规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域。

4、带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图。

5、根据抵押测绘图到不动产评估机构进行评估,出具评估报告。

6、与银行信贷人员一起带着评估报告及公司的相关证件(营业执照、组织机构代码证等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向银行提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会决议(或董事会决议)等资料。

7、填好最高额抵押贷款合同,按银行要求提供所需的相关资料后,等待银行进行放贷即可。

三、农村土地承包经营权抵押融资面临的“瓶颈”

一是抵押效力存在法律风险。目前，《农村土地承包法》、《民法典》、《民法典》等法律更加强调农用地的社会保障功能，均对农村土地承包经营权抵押作出了禁止性规定。虽然，目前从国家政策层面上对土地承包经营权抵押予以认可，但在法律相关条款尚未修改的情况下，一旦当事人间发生抵押权纠纷，仍将面临着抵押权无法实现的法律风险。

二是市场化土地价值评估机制未建立。农村土地承包经营权价值是金融机构授信贷款额度的基础。而当前，我国尚无专业的土地承包经营权价值评估机制及评估规则，也没有专业资质的评估人员，如何确定土地承包经营权的价值，成为实践中遇到的突出难题。同时，由于农村土地经营权价值的评估受土地承包经营的时间、自然条件、生产经营项目等因素的影响，实际价值评估有一定的难度。

三是土地承包经营权流转市场不健全。随着土地承包经营权抵押融资规模的不断扩大，由于农业固有的周期性长、可能面临自然风险和市场风险等特点，一旦出现贷款无法偿还的情况，如何处置土地承包经营权是各方关注的重点。而目前，土地承包经营权流转和抵押市场尚未全面建立，如何有效实现土地承包经营权的抵押权仍面临困境。