在我国现行的法律法规中，缺乏对共有部分登记的专门规定。在建筑物所有权证书上的共有部分登记只涉及到“公摊”。以住房为例，“房屋公摊”是指分摊的公用面积，与套内面积一起构成了商品房的建筑面积，在房产证书上得到列明，以证明是业主所有权的一部分。但是，公摊部分与共有部分的范围是不一致的，它主要集中于建筑体内部与套内居住相关的外墻墻体、楼梯、公共过道等公用部分。而如今建筑物共有权争议热点涉及到的车库、绿化带、楼顶平台等部分则缺乏法律规定的登记规则与形式。权力状况与登记客体不匹配，在现行的不动产登记模式下，共有权无法得到保障。

我国《民法典》（2021年1月1日起实施）中采用的排除的方法。规定建筑物内除住宅、经营性用房等专有部分以外就是共有部分。具体来说在该法第271条规定了：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；第274条补充规定了道路、绿地、公共设施等也属共有部分。这种以专有部分为主导的模式造成了对共有部分认定的模糊，只是一般性笼统的规定，而且在实践中往往有与之沖突的情况。第274条中将“其他公共场所、公共设施”全部认为是业主共有就是不合理的，如已被租赁或认购的公共服务设施建筑就不能笼统的被确定为业主共有。

建筑物区分所有权的特征

建筑物区分所有权是不动产所有权的一种特殊的复合型的不动产所有权，与一般不动产所有权相比，具有如下特征：

1．建筑物区分所有权具有集合性与主导性。构成建筑物区分所有权的三项要素即专有所有权、共有所有权（还有土地使用权）和共同管理权这些不同的权利是集合在一起的。在建筑物区分所有权的三个组成部分中，建筑物区分所有权人对专有部分的所有权占主导地位，没有建筑物区分所有权人对专有部分所有权，就无法产生专有部分以外的共有所有权和共同管理权。权利人对专有部分的所有权的权利范围决定了其对共有部分的共有权和共同管理权；在建筑物区分所有权人进行登记时，只需要对其专有部分的所有权进行登记，而共有部分的共有权和共同管理权则不单独登记。

2．建筑物区分所有权具有整体性与不可分割性。建筑物区分所有权的专有所有权、共有所有权和共同管理权三项权利必须结合为一个整体，不可分离。在转让、处分、抵押、继承其权利时，必须将此三者视为一体，不得保留其一或其二而转让、处分、抵押、继承其他权利；他人在受让区分所有权时，亦即必须同时取得结为一体的三项权利。同时，在同一栋建筑物上，不能既设定区分所有权，又设定一般所有权。要设定区分所有权，必须将整栋建筑物都区分为专有部分和共有部分，并设定相应的专有部分和共有部分持分权，否则在权利归属和利益分配上将发生混乱。

3．建筑物区分所有权具有权利主体身份的多重性。由于建筑物区分所有权由专有所有权、共有所有权及共同管理（成员）权所构成，因而区分所有权人的身份具有多重性，即专有所有权人、共有所有权人及成员权人（业主）。而在一般不动产所有权，其权利主体身份只能是单一的，要么作为所有权人，要么作为共有权人，而不得同时具有所有权人和共有权人的双重身份。

4．建筑物区分所有权具有权利内容的复杂性。传统的不动产所有权内容，即主体间的权利义务关系比较单一。建筑物区分所有权的内容，即主体间的权利义务关系非常复杂，主要表现为三个方面的权利义务关系：一是权利主体作为专有权人的权利义务关系；二是权利主体作为共有权人的权利义务关系；三是权利主体作为共同管理团体（业主大会、业主委员会）成员的权利义务关系。这三方面的权利义务关系经常互相交织，更显现它的复杂性。面对上述特征，只有认真学习，深入理解民法典第六章的规定，理顺建筑物区分所有权人的权利义务关系，才能构建社会主义和谐社区。

建筑物区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。专有部分属于不动产，登记系专有部分界定的标准之一，实践中存在一些本应属于专有部分却无法进行登记的情况，但是不排除日后能够办理登记，故专有部分的标准之一是“能够登记”。一套房屋中的一个房间不具有独立的与外界相通的出入口，不具有利用上的独立性，不可以排他使用，且不能单独进行登记，故不属于专有部分。