一、没有房地产开发资质的开发商与业主签订的合同有效吗

我国现行法律明文规定，在商品房预售过程中，开发企业必须遵守许可制度。

如果欲开展商品房预售业务，开发企业必须首先向所在地区房地产管理部门提出申请，获取商品房预售许可，并获得由该部门颁发的《商品房预售许可证》后方能实施。

若未能获得该许可证书，则视为非法行为，不得进行任何形式的商品房预售活动。

可以明确地说是，具备商品房预售许可证乃是具有合法性质商品房销售的首要基础。

简言之，开发商家只有成功获得销售许可证，方能予以纳入签订商品房预售合同的主体范围内。

这主要是由于，无论所达成的商品房买卖协议或认购书，皆必须满足签署双方均具备相应主体资格的要求；消费者作为购买者需要拥有完整的民事行为能力，而开发商家作为出售方则需具备合法的销售资质，唯有如此，双方签订的相关合同方可被社会公认为有效合法。

没有获取到商品房预售许可证的开发商家严禁从事任何形式的商品房销售。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

二、与没有取得房地产开发资质的开发商签订的合同有效吗

在我国，商品住宅楼预订实行的乃是严格的批准制度。

为此，房地产开发公司在进行商品房预订时，必须首先向本地房地产管理部门提交预订申请，并取得由该部门颁发的特定许可证书——《商品住宅楼预定准许证》。

如果未获此项证明，则严禁进行任何形式的商品房预订活动。

因此可以理解，获取商品住宅楼预订许可凭证成为期房销售的前置必要条件，换言之，这就意味着，只有当房产开发商成功地获得预售许可后，他们方有资格正式签署关于期房销售的相关协议。

鉴于无论是商品住宅楼买卖协议还是期房认购书，其签约双方均需具备主体资格要求，消费者一方必须具备完整的民事行为能力，而开发商一方亦须具备销售商品住宅楼所需的法定资质，如此一来，保证所签订的所有相关协议皆被视为合法有效的文件。

若开发商未能获取预售许可，他们将无法进行任何形式的商品住宅楼销售。