房产信贷新规对融资影响调控效果房产信贷新规对融资影响调控效果

央行、银监会日前发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，再度收紧房地产企业贷款阀门。文件要求，商业银行不得对囤地、囤房企业发放贷款，对房地产开发企业发放贷款只能通过房地产开发贷款科目发放。

文件对房地产开发企业表现了前所未有的严厉姿态，体现了有关部门宏观调控和预防房贷风险的决心。但在目前的房地产市场格局下，文件能否有效抑制“圈地运动”现象的蔓延呢？

房地产公司掀起上市、增发热潮

“不是已经上市，就是走在上市的路上。”业内人士如此描述眼下的房地产企业。上市、增发狂潮正在改变国内房地产企业的生存状态和房地产市场的格局。

国务院发展研究中心、建设部政策研究中心、全国工商联房地产商会及中国经济年鉴社9月16日共同发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》称，我国最大的“地主”碧桂园（查看地图）储地量达到了惊人的4500万平方米，万科、富力、新世界、合生创展等行业领先企业的储地量均在1500万平方米以上。

“在这一轮储地浪潮中，房地产上市公司唱主角。”业内研究人士如是说。自房地产宏观调控以来，土地、信贷阀门一再收紧，国内房地产企业资金链紧张，一些中小企业局面困窘甚至退出市场，而一些大型企业则走上了直接融资之路。

8月22日，金地集团发布公告，除发行12亿元的公司债进行融资外，公司还将通过公开增发募集180亿元左右的资金。而一个多月前，这家公司刚刚定向增发1.73亿股A股，募得近45亿元。

8月29日，万科公告，宣布增发31715万股A股，募资100亿元，创下我国股市增发史上单次募资最高纪录。

数据显示，今年以来上市房地产公司通过增发、配股等方式，已合计融资逾1100亿元。江苏华泰证券行业研究员张驰飞说，沪深股市成立以来，还从来没有哪个行业像房地产这样，在如此短的时间内融得如此多的资金。

“房企频频通过上市、增发等途径融资成为近来‘圈地运动’强大推手。这说明，国内房地产格局已经发生深刻变化。强者恒强的垄断化趋势正在逐渐显露。”房地产评论人士顾海波(顾海波博客,顾海波新闻,顾海波说吧)说。

巨额融资影响信贷调控效果

“面对日益收紧的房地产开发贷款，众多小型房企将举步维艰。但这并不足以动摇当前‘圈地运动’的根本。”华东师范大学教授沈玉芳说。

他认为，包括上市、风投在内的海内外直接融资渠道的打通已经令众多大、中房地产企业具备了抵御信贷调控的能力。

碧桂园于4月20日于香港联交所上市，筹集资金达148.5亿港元。其后，该公司加快了土地储备的步伐。即使按照公司自己的说法，也是“截至2007年6月30日，本集团的总土地储备以建筑面积计约达29.9百万平方米，较上市时约19.0百万平方米大幅增加57.6%”。

在土地储备翻番后，碧桂园表示将积极拓展业务，扩展土地储备规模。而包括《中国房地产企业竞争力研究报告》在内的公开数据均表明，该公司的“圈地”步伐正在进一步加速。

记者了解到，证券市场的巨额融资为房企进一步“跑马圈地”提供了支持。仅7月中旬至今，就有万科、北辰实业、保利地产、栖霞建设等多家房地产公司四处购地，足迹遍及无锡、苏州、东莞、南京、长沙、杭州等多个城市。

“一块土地动辄拍出十几亿、几十亿元，如果依靠银行贷款，不仅会受到严格限制，信贷成本也会很高。”建设银行上海分行的一位信贷经理说，而从股市融资成本相对较低，风险却由众多投资者分担。“地产商动辄一掷亿金也就毫不奇怪了。”

业内人士担心，在这一现实面前，央行、银监会的房企贷款紧缩政策对目前“圈地运动”的制约效用有限。

严格土地监控：一味不得不开的“良药”

房企大肆圈地、圈钱看似合乎市场规则，是经济理性驱使下的商业行为，但专家认为，地价、房价、房地产股价相互作用、竞相攀升，“地股拉扯”，以高地价为纽带，楼市、股市中可能存在的泡沫便结合在了一起，并双向循环。

最直观的结果是高地价直接推高了房价，透支未来增长空间。

“每有地块高价卖出，周边房价必应声大涨，这几乎成了普遍现象。如上海新江湾城地块几个月前拍出楼板价逾1.2万元/平方米，之后周边房价就迅速从每平方米1.5万元左右升至1.8万元。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授指出。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，目前国内开发商在土地储备上沉淀的资金已高达1.5万亿元左右，土地价格过高，严重透支未来的房地产价格。未来三年内，房价必须保持15%-18%的增长率，才有可能支撑目前的地价。

专家们认为，不能将抑制房地产企业“圈地冲动”的希望仅仅寄托于信贷政策。各地政府严格、雷厉风行的土地监控措施才是真正有效的“药方”。

1994年公布的《城市房地产管理法》就规定，出让的土地逾期一年未动工开发的，可征20%的闲置费，逾期两年则可无偿收回。1999年国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》、2005年出台的“国八条”均重申了相关规定。2006年的国务院转发的九部委意见更要求“加大对闲置土地的处置力度”，“按期动工但开发面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止建设连续满1年的，按闲置土地处置。”

但现在，众多房地产公司公开声称土地储备足够开发三四年，显然是置国家相关法律法规政策于不顾。

“撇开行业风险被分散、转嫁到地产股投资者身上不说，地产公司利用直接融资大面积囤地也是在给政府出难题。”顾海波说，“对闲置土地不处置，囤地之风会更盛，开发商直接从囤地中坐享增值，影响住宅供给；严格执行的话，土地储备的价值会削减，投资地产股的股民难免受损。总而言之，圈钱、囤地对楼市调控都大不利。”

房产信贷新规对融资影响调控效果房产信贷新规对融资影响调控效果