1、卖方将房屋直接卖给第三人。卖方如果将房屋卖给了第三人但还未办理过户,那么买方可以优先过户,但如果已经办理了过户,那卖方就已经构成了恶意违约,致使双方无法达到合同目的,这时买方可以向法院提起诉讼,要求解除合同,同时要求卖方根据房屋差价赔偿违约责任。2、卖方不按时交付房屋。这种情况很多见,房屋如果已经办理了过户,那就只需按照合同约定的时间收房,如果卖方不交房,买方可以起诉。但是如果双方还未过户,卖方却不按照合同约定交房,这时通常需要通过律师,发律师函催告,如果卖方依旧坚持不交房,买方再起诉要求其交房。3、卖家不签收定金。通常在房产买卖合同中约定有定金的数额,然而通常买家在将定金交给中介后,转交给卖家,卖家这时却不签收。不签收定金的话,卖家就构不成违约的条件,因为定金是实践合同,也就是说要按卖家的签收数额来进行计算的,如果卖家不签收定金买家起诉要求双倍返还定金也是徒劳的。4、卖方要求提高房价办理过户。在实际买卖过程中,很多卖方在签订合同后认为房子卖得太了,要求另外加钱过户。在这种情况下,买方应该立即向法院提起诉讼,要求冻结所购房屋,进行财产保全,防止卖方将房屋卖与第三人,同时要求法院判定卖方继续履行合同。
一、购买二手房的流程
1、签合同
买卖双方签署合同《存量房买卖合同》《定金协议》,并收取定金,在签署协议时需要注意携带房本、产权人身份证,签约时需要卖方所有产权人到场,不能到场需要提供委托书。
2、审核环节
买方需要做资质审核,确定有购房资格,卖方需要做房屋核验。确保房屋产权清晰,无抵押查封可正常上市交易,两项可同时进行,10个工作日左右出结果。
3、网签
一般资质审核和房屋核验通过后当天就可以"打网签",买卖双方可以去房产所在地的"住建委"出合同或者委托当地正规中介公司代为办理。
4、资金监管
卖家在银行开户,买方将钱打入卖家账户,银行将这笔钱暂时冻结,过户完成后解冻,付给卖家。
5、缴税过户
即买卖双方去地税局交纳房屋买卖所涉及的税费,并使房屋的产权转移到买方名下。缴税和过户一般可以在同一天进行缴税时,买卖双方必须全部到场,需先去地税局交完全部相关税款,凭税票再去办理过户手续。
6、领房屋产权证书
新业主凭身份证本人领取,过户后,一般当天就能领取新房屋产权证书。在买方拿到新的产权证书后,全款交易卖房流程完成。
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