我们目前只能以上海重庆的试点方案做参考，来讨论房产税怎么征的问题。1986年房产税暂行条例之所以对经营性房产和出租房产征收房产税，是因为这两类房屋都有经营性收益。在征收时，也只是针对其收益部分，按照房产余值或出租收入计算缴纳，因此房产税调整将征收对象扩大到所有房产之后，仍然应该依据前此立法本意扣除基本住房需求之后，对超出部分征房产税。对此，主张取消免征面积把房产税扩大到所有房屋面积是没有依据的，也是损害老百姓权益的，除非将来税费归并成为统一的物业税。至于免征面积应该多大，目前说法做法差异较大，上海规定为人均建筑面积60平方米，重庆规定开征前已购180平方米、开征后新购110平方米以内免征。前不久有人主张以人均40平方米为免征面积，迎来网民一片怒骂。其实，上海的标准还要高些。考虑到人地矛盾以及贫富不均等问题，免征面积不宜过高也不宜过低，但要有一定的前瞻性，上海的标准也许可以考虑。

1986年条例规定按租金收入或房产原值一次性扣除10%-30%之后的余值计征，试点期间，上海暂按当年市场交易价打七折，重庆则按当年市场交易价不打折，重庆严于上海。如，上海市2011年新建商品住宅平均销售价格为每平方米13448元，此均价两倍就是26896元。而剔除保障性住房后，2011年新建市场化商品房均价也就每平方米21584元，假设2012年新建市场化商品房价格上涨5%(2011年只比上年涨2.8%)，就是22663元，再打七折，也就15864元，低于应税价格一万多元。重庆按照前两年均价算，一般来说，第二年比第一年房价要高，两年平均后，就会比上年均价低不少，但由于交易价不打折，所以按此价格标准征收的面可能要比上海宽些。如果不考虑面积因素，按这样的价格征房产税意义不大，因此将来可以考虑降低倍数不打折。

至于税率，1986年条例规定依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。这与试点后的税率谁高谁低还不好比较。我们只能将上海与重庆做一比较，并将此税率与房价上涨幅度做些比较。上海试点规定，市场交易价打七折后，超过上年新建商品房销售均价两倍的按0.6%计征，低于两倍按0.4%计征，但实际上很多房子都在两倍以下。重庆试点规定，交易价不打折，税率按高于前两年新建商品房销售均价不同的倍数从0.5%、1%到1.5%不等。显然，上海税率较低、征收面小，重庆相对要高些，而且看上去对高价商品房更不利。但事实上，正如上海一样，高倍数超过均价的商品房数量并不很多，而且即使实行累进税率，房价越高也越有利。如按照重庆规定，假设前两年均价为每平方米1万元，涨了四倍，就是4万元，不打折按最高税率1.2%征收，也就是每平方米480元。因此，将来的税率或许应该比上海、重庆都要高些，而且可以参考重庆的累进税率，不仅倍数越高税率越高，而且面积越大税率越高，这样才能起到缩小贫富差距、抑制过度消费和过多占用土地资源的作用。

是对存量房还是增量房或者所有房屋都征房产税，目前也有争论。上海的做法是将存量房和新购房屋加在一起算的，实际是将同一家庭的所有住房都算在内了，只不过扣除了人均面积60平方米。而重庆是把存量和增量分开的，对试点以前存量住宅，只要在180平方米以内的均免征;对新购住房超出100平方米以外才开征。显然，重庆做法更有利于拥有存量房的人，上海在保障基本住房需求之外一视同仁的做法比较公平，住房面积标准也相对较高，将来不妨参照上海办法征收。