某开发公司所建商品房,因销售不好拿出一部分物业进行出租。王先生将一楼租下,订立了租房合约,而且双方到房地产管理部门办理了租赁登记。随着城市建设不断发展,配套设施的完善,王先生所承租的房屋成了商业门面。开发商将王先生承租的门面以20万元卖给了李先生,而开发商事先未通知王先生。当李先生以房东身份来通知王先生搬出时,王先生才知道房子已被出售。王先生找到开发商欲以同样价格购买自己租住的房屋,但开发商和李先生都不同意,于是王先生将开发商告到了法院。经法院判决,租户王先生购得了自己租住的房屋。
在这起房地产纠纷案中,涉及到房地产交易中一个重要概念优先购买权和同等条件。根据房地产有关法规:房屋所有权人出卖出租或共有的房屋,须提前通知承租人或共有人,在同等条件下原承租人或共有人有优先购买权。
那么何谓优先权呢?这里主要指的是时间上的优先。即产权人售房的对象的时间上应该把承租人或共有人列为第一位,如他们放弃,才有可能考虑他人。
在上面的纠纷中,王先生是合法租户。在租赁期间,开发商售房前应先征询王先生是否同意20万元购房,王先生不买,李先生才能够和开发商签订房合同。
何谓同等条件?主要是指购房者应满足产权人的程度。在现实生活中,主要指的是房屋售价及附加条件。忽略同等条件与优先购买权是互生互存的,即优先权应该是在同等条件下的优先。
在上面房产纠纷中,开始商卖给李先生20万元,向租户王先生征询优先购买权时,也必须是20万元。而不能够随意低于或超过20万元,此即同等条件。如王先生只愿以18万元购买,则王先生就不具备同等条件,也就丧失了优先权。
在优先购买权操作问题上,应把握的另一重点就是时间。优先权和同等条件并非是遥遥无期的讨价还价。根据房地产法规,房屋所有权人一般应提前三个月通知具备优先购买人,优先购买权人不同意其购买条件或在一定期限内(一般为三个月)不予答复,则视为放弃。在房地产纠纷案中,一些产权人为了让其他人购买而回避优先权问题,故意把同等条件改成其他不平等条件。优先购买权人如拒绝这种不平等条件不能视为放弃优先购买。所以,如果你是承租人,一定要记住承租物业的优先购买权。
不仅是承租人有优先购买权,共有人也有优先购买权。如房改中职工共有,国家就是职工的共有人。职工要售房时,国家或单位有优先购买权。
如果一栋房屋中既有共有人,又有承租人,他们都愿意以同等条件购买,那该怎么办呢?
按照有关法规和政策,共有人和承租人为优先权发生争执时,如果房产不可分割,共有人应享有优先购买权,其他则可根据实际情况调处。也就是说从某种意义上讲,共有人的优先权大于承租人。
那么如果租户王先生不买房,李先生购房后是否可以随意赶他走呢?也不能。根据规定,李先生购房时,如租期未满,李先生应和王先生签订过租承诺,也就是说,购房人购房后应与租户重新协议是否继续租房,租金多少等等。规定这些条款主要是为了保护租房人的合法权益,减少购房中的租售纠纷。
-
房屋承租人优先购买权的效力问题
118人看过
-
关于承租人对租赁房屋的优先购买权问题
239人看过
-
股东优先购买权问题
58人看过
-
实践中股东优先购买权存在的问题
311人看过
-
侵犯优先购买权的合同问题
235人看过
-
注意租赁中的优先购买权
264人看过
-
行使优先购买权问题河北在线咨询 2023-05-19我们都知道《公司法》规定股东对外转让股权,股东在同等条件下享有优先购买权,那么在股东向股东以外的人转让其股权时,其他股东对转让的股权能否部分行使优先购买权呢? 首先,从法律规定看,《公司法》规定了股东的优先购买权,但并未禁止股东部分行使优先购买权的情况。法无禁止,便可行。 其次,从立法本意看,《公司法》之所以规定股东享有优先购买权,目的就是为保证老股东可以通过优先购买权的行使,实现对公司的控制权,
-
股东优先购买权问题江西在线咨询 2022-10-14股东优先购买权的行使应当在同等情况下,比如同样的价格,一方约定分期付款,一方约定一次性付款,这种情形就不是同等条件。股东优先购买权属于法定权利,具由股东资格的人就享有优先购买权。法律依据 《中华人民共和国公司法》第七十二条 人民法院依照法律规定的强制执行程序转让股东的股权时,应当通知公司及全体股东,其他股东在同等条件下有优先购买权。其他股东自人民法院通知之日起满二十日不行使优先购买权的,视为放弃优
-
合伙人优先购买权的问题陕西在线咨询 2023-02-27根据《合伙企业法》第二十三条的规定,合伙人向合伙人以外的人转让其在合伙企业中的财产份额的,在同等条件下,其他合伙人有优先购买权;但是,合伙协议另有约定的除外。合伙人进行外部财产转让不仅涉及到财产份额的变化而且涉及到合伙人的变更。 根据合伙企业人合性的特点,只有全体合伙人同意转让,才能与接受转让的人共同经营合伙企业;如果有合伙人不同意转让,合伙企业就无法形成人合,无法达到共同经营的目的。所以,对合伙
-
一次行使优先购买权的问题吉林省在线咨询 2021-11-17众所周知,《公司法》规定股东对外转让股权,股东在同等条件下享有优先购买权。股东向股东以外的人转让股权时,其他股东是否可以部分行使转让股权的优先购买权?第一,根据法律规定,《公司法》规定了股东的优先购买权,但不禁止部分股东行使优先购买权。法律不禁止,便可行。其次,从立法的初衷来看,《公司法》规定股东享有优先购买权的原因是为了保证老股东可以通过行使优先购买权来控制公司,维护其既得利益。第三,有限责任公
-
房屋多次转租如何来行使优先购买权的问题:云南在线咨询 2022-10-25如前所述,赋予转租合同效力,使其效力不因出租人的同意与否而受到影响,可以运用解除合同的手段来达到平衡利益的目的,以次为前提条件而赋予次承租人优先购买权也就顺理成章了。无论房屋转租了多少次、转租给了多少人,都严格按照保护弱势群体这一设立承租人优先购买权的立法初衷来处理,问题都迎刃而解——永远都是:谁正在占有、居住、使用房屋,谁就应该享有行使优先购买权的权利,承租人包括其他的次承租人实际上都早已经丧失