1。房地产买卖合同无效。因为房子建在土地上，是土地的附属物，所以是不可分割的。因此，房屋所有权通过出售转让时，房屋占用范围内的土地使用权也必须转让或者随房屋一并转让。出卖人将房产和土地使用权出售给不同买受人的，或者在出售房屋时只转让房屋所有权而不转让土地使用权的，买受人可以主张买卖合同无效。

2。产权主体存在问题，合同无效。出售房屋的主体必须是房屋所有人。如果非业主出售他人的房屋，出售一般无效。该房屋产权为数人共有，须经共有人同意，方可出售。出售共有房屋，应当提交共有人的同意书。部分共有人未经其他共有人同意，擅自出售共有房屋的，其买卖行为一般无效。由于非法转让，合同无效。

主要包括转让（包括买卖）下列不动产：①司法机关、行政机关依法决定查封或者以其他形式限制不动产权利；②依法收回土地使用权；③权属有争议；④其他需要变更的情形法律、行政法规禁止的。法制网提醒您：签订房屋买卖合同时，应尽可能详细地约定。所有的房屋买卖合同都是标准合同。虽然其中有些只是一方的义务，但需要另一方配合的内容也应该明确约定。如户籍迁移、家具电器加工、各种表号确认等。这些事项有的是附随义务，有的是合同顺利履行的重要前提。如果协议不明确，经常会发生纠纷。贷款时间应该足够。如果需要办理贷款，需要注意的是，在签订购房合同时要预留足够的时间。因为银行审批发放贷款的流程、条件和时间不同，不受个人控制。如果有时间，当一家银行无法获得贷款时，就会有时间向另一家银行寻求贷款。条款应该有余地。在协商合同条款时，对于重要的合同义务，如约定的履行期限、违约金、合同终止条件等，应当有一个合理的缓冲期，以备不时之需。如果没有救援或机动的空间，它将是被动的。同时，一旦陷入诉讼，很难平衡双方的利益。在执行过程中，证据的收集和保存是非常重要的。在信任对方的同时，我们不应失去警惕而不保留证据。事实上，在履行过程中收集和保留证据是明智和必要的，这也能为以后的纠纷解决带来主动性和便利性。讨论事项的，应当签订补充协议，包括其他通知事项，并以挂号信方式告知。演出要相互配合。正常情况下，交易的对方不会是骗子，所以在表现上应该诚实守信。在没有确凿证据证明对方恶意的情况下，应当善待和理解对方。对于对方在履行中遇到的困难或障碍，我们也应给予积极配合，为履行合同创造条件。如果坚持自己的权利，无视他人的利益或困难，很容易搁置交易，引发冲突，增加履约成本。注：签订房屋买卖合同的内容如下：

（1）当事人基本情况；

（2）房屋的位置、类型、房间数、结构、质量、面积、附属设备等；

（3）有全国统一价格的，执行国家法定价格；没有统一价格的，买卖双方参照评估价格自行协商；

（4）付款时间和方式；

（5）房屋竣工交付日期；（六）办理房屋产权过户、登记等手续的有关规定；（七）违约责任；（八）当事人约定的其他事项，如合同生效的条件、不可抗力事件的处理等；（九）合同的签订日期、地点和签字人。