一、土地租赁合同判决书主文

（2004）阿民重字第8号

原告王某等四十九人

原告诉讼代表人王某，男，1941年＊＊月＊日生，汉族，某村农民，现住所新华A某村。

原告诉讼代表人韩某柱，男，1961年＊月＊日生，汉族，某村农民，现住所新华A某村。

原告诉讼代表人张某，女，1966年＊月＊日生，汉族，某村农民，现住所新华A某村。

委托代理人王某，系黑龙江岳师事务所律师。

被告阿城市新华A某村委员会（以下简称为某村），住所地阿城市新华A某村。

法定代表人关某辉，该委员会主任。

委托代理人张某，男，1959年＊月＊日生，汉族，某村农民，住所地阿城市新华A某村。

被告阿城市新华A人民政府（以下简称为A政府），住所地阿城市新华A。

法定代表人杜景启，职务A长。

第三人黑龙江B实业有限公司（以下简称为B公司），住所地哈尔滨市呼兰利民开发区。

法定代表人姜某斌，职务董事长。

委托代理人杨某，该公司副总经理。

委托代理人鹿某平，系哈尔滨东方鹿律师事务所律师。

原告王某等四十九人诉被告某村委会、A政府及第三人B公司土地租赁合同、土地侵权纠纷一案，本院于2002年10月24日受理后，并依法判决，后被哈中院于2003年12月16日发回重审，本院依法另行组成合议庭，由代理审判员陈景福担任审判长，代理审判员王中伟、雷某红参加评议，于2004年4月9日公开开庭进行了审理，原告诉讼代表人王某、张某及其委托代理人王某，被告阿城市新华A某村民委员会法定代表人关某辉及其委托代理人张某，第三人B公司的委托代理人杨某、鹿某平到庭参加诉讼，被告阿城市新华A人民政府经传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理完毕。

原告王某等四十九人诉称，第三人与二被告在没与原告协商的情况下制定土地租赁协议，并以此项目是省领导主抓项目为由，迫使原告与某村签定土地租赁合同，2002年8月5日，由新华A政府出面，用拖拉机强行推掉原告地里的玉米，并和部分农民发生口角，其中一人被打伤，土地被推后，又强迫一部分农户签定协议，现还有部分农民没签协议。根据相关法律规定，第三人在没办理任何手续的情况下，强行侵占农户土地，而且某村与原告及第三人签定的协议从主体、内容、使用期限、担保条款等方面均有悖法律规定，为使原告利益不受侵害，特向人民法院起诉。请依法确认被告某村与原告、某村与第三人签订的土地租赁协议无效，要求被告及第三人恢复土地原状，赔偿青苗损失差价款9万元，诉讼费由被告负担。

被告某村辩称，答辩人受第三人委托，经村民代表大会讨论通过，由答辩人与原告签订了土地租赁合同后，再由第三人与答辩人签订土地租赁合同，虽有10名原告未签订合同，但有91户农户（部分原告）已签订了合同，且收取了租金。根据有关文件规定，村委会是村集体所有土地的经营管理者，村委会与原告签订合同及村委会与第三人签订合同，是依法履行村委会对集体所有土地的经营管理权，不存在违法问题。原告土地不是基本农田，而是一般农田。第三人用地前，原告口头同意机车进地，不存在强行推地问题，原告不同意签合同，村委会决定为其串地，而原告不同意。综上，答辩人请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告A政府辩称，第三人与某村之间签订租赁土地合同，是某村行使农村集体土地的经营管理权，A政府不是权利义务主体，A政府未与任何单位签订土地租赁合同。A政府出面用拖拉机强行推掉地里青苗更无此事，综上，不同意原告的诉讼请求。

第三人B公司述称，本案涉及101户农民的土地使用权问题，是某村农民自己的问题，是某村农民的公共事务，村委会参与签订本案合同，符合村民委员会组织法的规定。村委会在本案的民事法律地位，就是本案农民的代理人，最终的权利义务由农民与B公司享有与承担。在某村土地租赁过程中，为尊重农民的意思表示，村委会提出了不愿出租土地的农民可选择以地换地的方案，有91户农民自愿选择了出租土地，虽然有几户合同是他人代签，但不能影响合同效力，因代签户多是长年在外，土地已交由其亲属经营使用，现原告对合同产生异议，只能证明原告对已经作出的意思表示的一种反悔，并不能否定当初意思表示的真实性。本案土地租赁是在三分之二以上村民代表会同意的前提下进行的，完全体现了村民的意志。原告主张第三人租赁土地违反中共中央2001年28号文件、黑龙江省国土资源厅2002年132号文件、黑龙江省土地管理条例，第三人认为，上述文件，不属于法律和行政法规，根据民法典规定，只有违反法律、行政法规强制性规定的合同才属无效合同，据此，原告此主张不能成立。第三人使用原告出租的土地正在办理相关审批手续，现不能确定第三人不能补办有关批准手续，还没有根据确定本案合同无效。综上所述，本案合同主体合法，意思表示真实，内容合法，程序合法，合同的效力不容否认，双方权利义务应受法律保护，法院应依法驳回原告的诉讼请求。若原告有充分事实根据和法律根据否定第三人的主张，否定本案合同效力，第三人将请求本案的过错主体承担本案因合同无效给第三人造成的损失3100万元。

本院开庭审理时出示各方在原审时提交的以下证据：

原告方提交的证据：

证据一、土地租赁协议书45份，证明原告与被告某村委会签订的土地租赁协议在主体、期限、青苗补偿费、担保等方面违反相关政策规定。

证据二、土地租赁合同书一份，证明某村与B公司签订的土地租赁合同同样存在主体、期限、青苗补偿费、担保违反相关政策规定。

证据三、责令停止违法行为通知书一份，证明第三人无任何土地审批手续的情况下占用耕地建设鸡舍。

证据四、土地承包证45份，证明原告对第三人占用土地享有使用权。

原告在本院开庭时，又出示了以下证据：

证据五、会议记录三份，证明第三人占地是村里两会讨论的，并未召开村民会议及村民代表大会。

被告某村委会提交了以下证据：

证据一、会议记录三份（与原告所提交证据五相同），证明第三人租赁土地是经村民代表会议讨论决定。

被告阿城市新华A政府未向本院提交抗辩证据。

第三人B公司提交了以下证据：

证据一、某村与B公司签订的土地租赁合同一份，证明建鸡舍用地属于合法用地；

证据二、阿城市政府文件，关于解决黑龙江B实业有限公司种鸡厂占地纠纷问题的报告。证明阿城市政府对原告到省政府上访问题所采取的解决问题的措施。

证据三、会议纪要。但在此次庭审中，撤回此证据。

审理中，原、被告及第三人对于相对方提交的证据当庭进行了质证，并充分发表了质证意见，原告对第三人提交的被告某村委会与原告签订的土地租赁协议、某村委会与B公司签订的土地租赁合同、阿城市人民政府文件、被告某村委会提交的会议记录有异议，认为：

1、土地租赁协议与土地租赁合同的签订程序违法，部分内容与法相悖，应确认合同无效；

2、阿城市政府对上访问题的处理决定，不具有法律约束力；

3、某村民代表会议记录不实，不能作为定案的依据；

4、第三人应依法给付原告青苗补偿费。

被告某村委会及第三人B公司对原告提交证据真实性无异议，但对其主张持有异议，认为某村与原告签订的土地租赁协议是有效的协议，因为：

1、第三人租赁土地是经村民代表大会讨论决定；

2、双方系自愿协商；

3、占用未签订协议原告的土地，是为了招商引资拉动地方经济而采取的行政手段。

因此，应认定合同有效，按合同约定履行。

根据原、被告及第三人的质证，本院对本案的证据认定如下：对各方提交的证据，各方对真实性均不持异议，故对所有证据真实性予以确认。

审理中，原、被告双方对以下事实无异议：

1、2003年7月，第三人B公司决定在阿城市新华A某村租用土地建设现代化养鸡场。经与被告某村委会协商，经被告新华A政府同意并担保，于同年8月5日签订土地租赁合同，由第三人租赁被告某村委会所有土地249480㎡；每年0．42元／㎡一年付一次；租期50年；第一年给付青苗损失0．3元／㎡。

2、第三人B公司所租赁土地位于阿城市新华A哈五公路两侧，共分为两块地，涉及101户农民。其中南块地涉及农户46户。2003年8月5日被告某村委会与南块地（北块地未签）部分农户签订土地租赁协议书的情况下，用推土机推掉南块地青苗，占用土地。

3、在被告某村委会推掉南块地青苗后，101户农民中有91户与被告某村委会签订土地租赁协议，其中含原告崔志华等本人亲自签订合同的35人（见附表一，附表略），由他人代签合同的韩某杰等3人（见附表二，附表略），王某等10户（见附表三，附表略）未签订合同。

4、被告某村委会与农民签订协议的主要内容是农户提供土地给第三人使用，期限为26年，补偿方式为每年280元／亩，一年一付，青苗损失费为0．3元／㎡，由被告A政府用农业税担保。

5、上述签订土地租赁协议的38户原告在签订合同的当日按280元／亩标准领取了三年的土地补偿费，按0．3元／㎡的标准领取了一年的青苗补偿费（详见附表四，附表略）。

6、被告某村委会对第三人租赁土地之事，在7月26日、28日召开两次村委会议和支委会议讨论，两次均一致通过租赁的有关事宜，两次参加会议人员均为12人。

7、被告某村委会对第三人租赁土地之事，曾在该村赵家召集涉及被租赁土地农户参加的会议，会议上传达了村上两次会议精神，并征求意见，农民提出在一次性补偿全部费用前提下，同意出租土地，但对会议情况没有记录。

8、被告某村委会承认该村共有村民800多户，村民代表30多名，被出租的土地有耕地350亩、荒地30多亩。

9、第三人B公司于2003年8月在租赁的土地上建筑现代化养鸡舍，但使用土地及建筑鸡舍在庭审辩论结束前均未能提供相关部门的审批手续。

10、审理中，原告于顺撤回起诉。

对上述事实，本院予以确认。

审理中，原、被告及第三人争议的焦点是原告与被告某村委会、被告某委会与第三人之间所签订的土地租赁协议是否有效，第三人给予原告的青苗补偿费是否合理。

根据原、被告及第三人的诉讼意见，本院对各方的焦点问题评议意见如下：

（一）关于原告与被告某村及被告某村与第三人B公司签订的土地租赁合同效力问题。

本院认为，各方所签订的上述土地租赁合同无效。其理由是：

1、《中华人民共和国土地管理法》规定农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、某地、草地、农田水利用地、养殖水面等，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。而各方签订的合同中，直接将耕地变成建造种鸡厂的用地，与该法规定相违背。

2、《中华人民共和国土地管理法》规定农民集体所有的土地由本集体经济组以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意，并报（乡）A人民政府批准，而《中华人民共和国村民委员会组织法》规定村民会议由本村18周岁以上的村民组成。召开村民会议，应当有本村18周岁以上的村民过半数参加，或者有2／3以上农户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数通过。村民代表由村民每5户或15户推选1人，或由各村民小组推选若干人。本案中，原告所在村共有农户800多户，被告某村在召开村民会议时只召集了涉及到的101户农民参加，且据被告承认村民代表也不到10人，而本村选举村民代表30多人，故其讨论事项、召开会议违反上述规定。同时《中华人民共和国土地管理法》规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理转用审批手续，改变土地用途应办理变更登记手续。而本案中，第三人在法庭辩论结束前，仍未能向本院提供相关手续。

3、《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》（2001）28文件）规定，土地流转的主体是农户、土地使用权流转必须建立在农户自愿的基础上，土地的流转转包费、转让费和租金等应由农户与受让方或承租方协商确定，流转的受益归农户所有。本案中，土地流转的主体是首先由第三人B公司与被告某村委会，然后是被告某村委会和原告，与上述规定相违背。同时该文件还规定：土地流转的主体是农户，由乡A政府或村组织出面租赁农户的承包地再进行转租或发包的反租倒包，不符合家庭承包经营制度，应予制止。

二、租赁合同最长期限

《民法典》规定租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

很多国家的法律都对租赁合同的最长期限作出限制。考虑到我国正处在一个市场经济的建立过程中，经济发展很快，变化也很快，为了更有效地保护租赁合同双方当事人的权益，对租赁期限的最高期限有所限制是有必要的。因此，本法作出了租赁合同的期限最长不得超过20年的规定。

通常情况下，当事人在确定租赁期限长短时，总是要根据租赁物的性质和承租人的使用目的来确定的。在动产租赁中，租赁期限是比较短的，一般都是临时使用。一般讲用于居住租赁的承租人希望租期长一些，使这种租赁关系相对稳定一些。商业租赁中、在订立合同时房屋的租价比较低的情况下，承租人就希望将租赁期限订的长一些，租金固定下来；在房屋的租价偏高的时候，出租人就希望租期订得长一些，这样就能保证其得到更多的租金。当双方当事人不能自己寻找一个公平的交叉点时，法律总是要在利益双方中找出平衡点的。这也是规定最高租赁期限的一个目的。

20年实际上并不是一个绝对的最高限，因为如果租赁合同双方当事人在20年期满时，仍然希望保持租赁关系，可以采取两个办法：一是并不终止原租赁合同，承租人仍然使用租赁物，出租人也不提出任何异议。这时法律规定视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，即双方当事人又形成了一个不定期租赁的关系，如果一方当事人想解除合同随时都可以为之，这种情况被称为合同的法定更新。二是双方当事人根据原合同确定的内容再续签。一个租赁合同，如果需要较长的租期，当事人仍然可以再订一个租期为20年的合同，这种情况被称为约定更新。

租赁合同有一定的期限，不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。还有其他相关问题想要了解，欢迎咨询网的免费法律咨询。

三、租赁合同范本

年月日

出租人（甲方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿承租人（乙方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

证件编号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿证件编号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

出租房房产证（宅基地）编号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

出租人联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿承租人联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

根据《中华人民共和国民法典》及相关法律规定，甲方双方经平等协商，就租赁事宜签订本合同。

第一条房屋坐落地址

出租方出租的房屋坐落地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿，建筑面积＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米。

第二条租赁期限

租期＿＿＿＿＿＿＿＿＿年，自＿＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿＿＿＿日起至＿＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿＿＿＿日止。

第三条租金和付款方式

每年租金为人民币＿＿＿＿＿＿＿＿＿元整（＿＿＿＿＿＿＿＿＿元），租金为年付，乙方向甲方预付壹年租金，

乙方须按照约定向甲方缴纳租金。不得无故拖欠。

第四条各项费用的缴纳

乙方承担水电费、电视收视费、小区卫生费、液化气费，液化气由甲方平价提供给乙方。

第五条违约金和违约责任

1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金＿＿＿＿＿＿＿＿＿元。

2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金＿＿＿＿＿＿＿＿＿元。

第六条续租

乙方继续承租的，应提前一个月向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。且

租赁期满乙方如无违约行为的，则享有房屋优先租赁权。

第七条合同终止

1、本合同期限届满，双方不再续签合同的；

2、双方通过书面协议解除本合同；

3、因不可抗力致使合同目的不能实现的；

4、当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的；

第八条免责条件

若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若承租方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，承租方需立即书面通知出租方。

第九条争议处理方式

1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，依法向人民法院起诉。

第十条解释

本合同的理解与解释应依据合同目的和文本原义进行，本合同的标题仅是为了阅读方便而设，不应影响本合同的解释。

第十一条补充与附件

本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

第十二条合同效力

本合同自双方签字之日起生效，本合同正本一式＿＿＿＿＿＿＿＿＿份，双方各执＿＿＿＿＿＿＿＿＿份，具有同等法律效力。

出租方（签字）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿承租方（签字）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

＿＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日＿＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日

《中华人民共和国土地管理法》

《中华人民共和国民法典》第一条

《中华人民共和国民法典》第二条

《中华人民共和国民法典》第三条

［5］《中华人民共和国民法典》第四条

［6］《中华人民共和国民法典》第五条

［7］《中华人民共和国民法典》第六条

［8］《中华人民共和国民法典》第七条

［9］《中华人民共和国民法典》第八条

［10］《中华人民共和国民法典》第九条

［11］《中华人民共和国民法典》

［12］《中华人民共和国民法典》

［13］《中华人民共和国民法典》

［14］《中华人民共和国村民委员会组织法》