随着上海房价逐步回归理性，时下，沪上一些自住需求也开始缓慢释放出来。买房究竟是买新房，即通常所说

的向开发商买一手房，还是通过房产中介买没有住过的，甚至仍然是毛坯的次新房，即一般意义上的二手房？

事实上，新房与次新房，各有长短利弊，以下罗列了购买新房与次新房可能遇到的一些有利因素与不利情况，

这对正在为选择而烦恼的购房者，或许有些启发。

NO.1交易风险新房交易对象是开发商，风险相对较小。

买新房的对方是开发商。这几年，房地产市场较从前更规范了，尽管购房者相对开发商，可以说现阶段仍

处于弱势地位，但无论买期房，还是买现房，也不管开发商是国有企业，还是混合经济，或是民营企业，一般

来说，购房者将首付或全额资金付给开发商，相对还是安全的。毕竟交易的一方是个人，一方是经济组织，不

管如何，即便发生意外，应该说个人还是能够得到政府或法律的帮助。

次新房个人之间的交易风险相对大。

买卖双方均系个人，各自的诚信状况较难掌握，只能通过资信高的房产中介，获得保障。即便如此，在这

轮房产大“牛”市过后，个人之间买卖房产引发的官司，比个人与开发商之间的纠纷要多。个人间的这些官司

要么是卖方收了钱，房价又上涨了，不愿再卖，要么是买方付了定金，房价跌了不愿再交易下去。还有的下家

为了贪图收费便宜，委托资质差的小房产中介，结果上家卷走了下家的钱。从这个角度看，买次新房最大的风

险恐怕就在于此。

NO.2选房余地新房可在多幢楼或者一幢里的不同层次不同位置挑选。

尽管开发商普遍采取的销售策略是几幢或一幢的土建结构封顶、分批获准预售、滚动推出销售，但在目前

楼市由卖方市场向买方市场转移的背景下，每一次预售的期房或准售的现房，一般少则几十套，多则一百多套

。这对购房者来说，多少有些挑选余地，可以根据自己的经济条件或承受能力，选择不同层次、不同位置、不

同房型、不同面积的房子，价格上还可以享受开发商的“一房一价”的销售政策，体验“一分价钱一分货”的

感受，不至于发生“肉价买了豆腐”的情况。

次新房只能在卖家抛出的房子里选。

一般情况下，卖家抛出的只是一套，买家几乎没有挑选余地。这样的情况特别容易发生：明明想买高楼层

的，看到抛出的却是低层次；明明想买直套间的，抛出来却是横套间的……所以有时因为心仪该小区的地段和

环境，最终也不得不放弃某些追求，将就买下，结果留下些许遗憾。有时，从卖房者手中购买次新房，并不能

像向开发商买新房那样，可以享受以质论价的待遇，可能不同品质，而笼统确定一个交易标的。比如，买新房

时，一套二房一厅，一般高一层就要贵10000元，而次新房标价就不可能有如此细化的价格差。

NO.3房屋实况新房期房存在一定风险。

现房与次新房，只要购房者具有鉴别房屋优劣的洞察力，两者都不存在购房风险；而期房则存在一定的风

险，主要在于开发商是否严格履行合同附件上关于小区房屋建材、小区环境、配套设施、物业收费等的承诺。

消费者只有通过签约时对开发商严谨约定，可最大限度予以防范。所以，选择资质较高、名牌知名度较高的开

发商建造的楼盘，是一种规避风险的手段。至于房屋朝向、采光、通风、噪音、幢距、房型等方面的期房风险

，可以在正式签约前，到结构封顶、准许预售的施工现场，进行仔细实地观察，一般可以避免。

次新房房屋实况几无风险，但细节观察不如新房方便。

因为是现房，所以在房屋实况方面，几乎不存在什么风险。但是，也正因为是已交付使用的现房，受到看

房需要业主开门的限制，所以，相对新房，观察时不能完全随心所欲，特别像光照和噪音等这种需要在关键时

段才能观察的细节，不如观察期房那样随到随看。

所以，买次新房一定不能过于听信中介与房东的介绍，最好的防范对策是将看房时间约定在一定的特殊时

段，如对光照有疑虑的，可约定在上午太阳升起或下午太阳落山时。而对噪音有顾虑的，可约在晚上，这样就

可以探个究竟。总之，最可以信赖的购房指导是自己。

NO.4交易费用新房

买期房的，契税与进户各项杂费可缓至交房时付；贷款的，还需付给开发商服务费、银行贷款保险费等。

如果是一次性付款，无论现房还是期房，需要缴付房款与其他如契税、交易费、测绘费，拿钥匙进户时需要交

给物业的装修产生的建筑垃圾费、水表费、物业基金等(有的小区还要收取各类设施费，如可视对讲等)。若买

期房的，契税与进户各项杂费可以在开发商交房时或办产权时支付，对资金较紧的购房者来说，这笔暂缓交付

的资金可缓解资金压力。

如是贷款购房的，无论现房、期房，除上述必须缴付的费用外，还需增加付给开发商的代办(服务)费、银

行贷款保险费等等。

次新房支付中介佣金成交价的1.5%。

相比新房，购房者要增加支付中介佣金，标准是成交价的3%。此项费用在楼市火暴时，都由买方承担，在

房市重归理性的现在，按业界的约定俗成，由买、卖双方各承担一半，这是一笔不大不小的费用，以150万元

一套房计算，购房者要增加2.25万元的费用。

另外，次新房交易产权随即转移，买方为拿产权，需要先缴契税，无法缓期；可以减少的费用，因为卖出

方在买进新房时缴清了付给开发商、交易中心、物业各种收费，卖方一般也不会将这些费用转嫁给买方，大约

可以节省两三千元，相比中介佣金，可谓小巫见大巫。