房地产开发过程中土地流转的方式有哪些。这意味着，土地管理部门代表国家出让土地使用权，与具体的土地使用权受让人协商达成协议后，签订土地使用权出让合同。这种方法的一个特点是，在不低于当事人约定的合同条件下国家确定的最低价格的基础上，特别是在确定土地使用费即出让金的基础上，具有较大的灵活性；但需要注意的是，这种方法的竞争性较小，而且在价格、规划设计条件等方面都有很强的人为因素，具有很大的随机性。因此，主要适用于专业性强、有具体要求或无条件招投标的项目。2。投标。这意味着，上地行政主管部门代表国家向不特定多数人发出要约邀请，然后从众多竞买人中选择符合条件的竞买人签订土地使用权出让合同。这种方法有利于出让人选择权利受让人，因此一般适用于技术要求较高的开发建设用地。三。拍卖。这是指土地管理部门代表国家通过公开招标出让土地使用权，并以最高竞买人为受让人订立土地使用权出让合同。这种方式可以使国家获得较高的土地使用费，但对竞买人的开发能力、资质和信誉的考核和控制相对薄弱，因此适合于要求较低的中小房地产开发项目和已开发商业用地使用权的转让。如何规定土地出让方式的程序。发布挂牌公告：出让人应当在挂牌日前至少20日发布挂牌公告，公告挂牌土地的基本情况、挂牌时间和地点。

2。出售上市文件：在上市公告规定的时间内出售上市文件，并组织现场踏勘。

3。受理竞买申请：在挂牌公告规定的时间内，竞买人应当持竞买申请书、营业执照复印件、房地产开发资质证书复印件（另有规定的除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人证明复印件）申请竞买身份证）并支付投标保证金。

4。上市资格审查：按照上市文件的要求，审查投标人的开发资质和诚信记录，通知符合条件的投标人参加上市活动。

5。挂牌：在挂牌公告规定的时间和交易地点，出让人将挂牌出让地块信息和最新报价，并不断接受新报价，更新挂牌报价的显示。

6。揭牌：在上市公告规定的截止日期确定竞买人，竞买人与转让人签订交易确认书，同时交纳定金。交易结果公告：挂牌活动结束后的法定工作日内，出让人将在有形土地市场或指定地点、媒体上公告挂牌转让结果，并退还竞买保证金。签订出让合同：按照交易确认书约定的时间签订国有土地使用权出让合同。