土地所有权即土地所有人对其土地依法享有的占有、使用、处分的权利。土地所有权的范围及于土地表面及其相应的空间。早期法律制度中土地所有权权限及于地表以及其上下无限空间。但是随着着眼于社会整体利益的资源概念的提出及其发展，地上空间权、地表水权、草原权、森林权、地下资源权从土地所有权中分离出来，成为独立的权利。有些学者认为，目前土地所有权的范围等于地表权。土地所有权效力范围虽然逐渐受到限制，但也绝不是就限于地表。就土地本身的特性以及人类利用之需要论，土地所有权效力必须及于地表及其上下一定的空间。

一、土地所有权纵向范围限制———空间权的创立

（一）问题的提出

土地是人们生产生活的一个平台。显然，人们在利用土地时不可能只支配土地表皮，而不及于地上与地下的空间，否则人们既不能种植，也不能建筑，甚至连人类直立行走等基本活动都变得不可能。因此，任何时期任何国家的立法关于土地的界定，都是采取立体的观念，地表、地下一定的空间、地上一定的空间三位一体共同称为土地，空间属于土地的组成部分，而不是一个独立的物质体。土地所有权人权利的效力以地表为中心及于地上地下空间。在罗马法时期，土地所有人权利及于的空间没有任何限制，所谓上及无限的天空，下达地心，人称绝对所有权观念。由于当时生产力、科学技术水平的低下，土地所有权人对空间的利用实际上十分有限，由此引发的利益冲突并不多见。但是随着科学技术提高，人们对土地空间的支配能力提高，如摩天大楼的建造，高空飞行等，土地具有了脱离地表的可支配性；随着社会经济的发展，人们更多地需要利用土地的空间，如空中架线搭桥、地下埋线布管、掘井采矿等，空间具有了脱离地表的经济价值；与此同时，土地的稀缺与人类的大量需求之间的矛盾日益突出，人们把目光投向土地上下空间的可利用性，尽可能地利用土地的空间以扩张土地的利用，空间的利益主体多元成为一种客观现实。在多个利益主体并存于同一土地空间时，土地空间法律关系就变得异常错综复杂。现实生活迫使人们打破传统的绝对土地所有权观念。本着公平效率的基本法律价值观，本着所有权从归属到利用重心转移的思想，各国的法律开始建立新的土地观。旨在限制传统土地所有权下的空间范围，以衡平土地所有人与土地空间利用人之间的利益。

（二）由土地所有权权利限制到权利客体分解的转变———土地所有权空间权利限制的历史轨迹

对于土地所有人空间权利的限制，起初人们还是相当谨慎的，表现在法律并不打破传统的土地观念，土地仍然是三位一体，土地的空间仍然是土地所有权的客体，只是权利人在行使权利时要受到法律的限制。土地所有权人与空间利用人之间的矛盾依靠法律的基本原则以及相邻关系甚至公法（比如航空法）的调节。在土地所有人与空间利用人之间的利益博弈中，土地所有人占据主导的地位。无论从哪个方面讲，上述的解决途径都不太理想。于是新型土地观念应运而生。

在新型土地观念下，土地所有权客体———土地的立体性仍然保留，但是，土地的空间范围被分割。地表以上的垂直空间不再全部属于土地所有权人一人，而是被水平分割成多层由多个权利人所有，多数学者称为空间权，土地所有人只能支配属于它范围内的空间客体。非土地所有人对于空间的支配权不再是源于土地所有权权利的容忍与让渡，而是基于法定的空间权对于自己权利客体的支配。空间权人与土地所有人处于平等的地位，在支配的力度、范围上两者处于同等的地位。比较起相邻权，享有空间权的空间利用人与土地所有人之间利益安排的效果显然是不同的。空间权的创立对土地所有权的限制应该说是根本性的，原本属于土地所有人支配的一部分客体被分解出去成为他人的权利客体。

（三）空间权的含义、客体及其性质

作为对土地所有权根本限制的权利，空间权是指民事主体依照法律规定对于土地上、下特定空间享有的排他支配权。如同土地有所有权与使用权之区分一样，空间权也有空间所有权与空间使用权之区分。空间权的客体是空间。与土地所有权效力范围内的空间不同的是，它是从传统土地所有权的客体———空间分割出来的那一部分空间，是土地所有权人享有的空间以外的空间。空间虽然是无形体，但是，空间最终是对特定地表空间的特定化，空间不可能脱离特定土地而存在。从这个角度讲，空间属于不动产范畴。空间权的产生是为同一块地表上的空间成立许多不同所有权的一种法律上的制度安排，因此，空间权应该还属于物权的性质。

关于空间权的性质，还有一个问题那就是，空间所有权是公有还是私有？笔者认为，空间所有权是公有还是私有纯粹取决于一国的政策。我国的空间权应实行公有，由国家享有。因为，超出土地范围的空间，涉及公共利益与国家安全，因此，在我国，任何人对于土地所有权分割出去的那部分空间，只能依据作为空间所有权主体的国家的授权才能行使使用权。国家可以将其空间分为多个区分段设置不同的权利来利用。

（四）空间权与相关权利的区别

（1）空间权与地上权

在传统的用益物权中，地上权似乎也能满足使用他人土地空间的效用，空间权似乎显得多余。其实不然。空间权首先表现的是所有权，是一种自物权，而地上权属于他物权，权利人是否取得空间权利取决于土地所有人的意愿或法律的强制性规定。

（2）土地所有权人的空间权利与空间权人的空间权利在我们关注新型的空间权对于土地所有权限制的同时，注意区分土地所有权人的空间权利与空间权人的空间权利是十分必要的。明确此点的意义在于：土地所有人的空间权利不因空间权的创立丧失。土地所有权与空间所有权都以空间为客体，但是土地所有权的空间与土地不分，空间所有权则是脱离地表的那一部分空间。

土地所有人仍拥有空间权，该空间权是土地所有权应有内容。不过，土地所有权的空间权是有限的，限于享有和利用土地所必需的上空与地下。土地所有人的空间可以自己利用，地表权利主体与空间权利主体同一；也可以保留地表所有权，对于空间，则通过设置空间地上权、空间地役权，通过出卖、出租形式给他人利用。此为客体分割处分。完全可能出现这样一种权利格局：三位一体的土地，分属于三个不同的主体：地表为一个权利主体，地下空间为一个主体，地上空间为一个主体。在我国土地所有权归属于国家或集体，因此，国家土地所有权是不能转让的，但是土地的使用权能够转让。在土地使用权转让给他人使用时使用权人既能使用地表，也能使用属于土地所有权范畴的上下空间。与所有权人一样，土地使用权人既可以自己使用权地表，也可以将空间使用权转让给他人使用。空间权人对于自己的权利客体———空间，同样可以自己利用，也可以通过设置地上权、地役权，通过出租、出卖形式给他人利用。

二、土地所有权横向范围的限制———关于水权

（一）水与土地的关系

传统民法一般将水看作土地的物质组成部份，与土地同为一个客体。土地所有权人当然享有地表、地下的水现代民法不再概括地将水作为土地的组成部分，而是根据水量的大小以及水源的具体利用，将水从土地分离出去作为独立的权利客体，土地、水分属于不同的权利主体。

从水所赖以存在的土地来看，水与土地的关系是土地的横向范围问题，即由水覆盖的土地是否属于民法所称的土地范畴。各国民法都确定，水所覆盖的陆地属于民法上土地的范围，但海洋水体所覆盖的土地不属于土地的范畴。

（二）我国现行体例分析

第一，在我国水权一律实行公有，由国家、农村集体经济组织所有。我国《水法》第3条规定：水资源属于国家所有，即全民所有。农业集体经济组织所有的水塘水库中的水属于集体所有。国家水权广泛，农村集体组织所有的水权有限。

第二，在我国，采取资源性标准来界定水与土地的关系，如果某特定土地的水构成了资源性，则与土地相分离成为独立的客体，不再属于承载水的土地的权利人所有或使用。在此，资源范畴就显得十分重要，它直接涉及有关水的归属与利用问题。

首先，从个人来看。在我国个人只能享有土地的使用权。个人取得土地的使用权是否能当然使用土地上的水，则取决于水的性质。水构成资源，则自成一体，独立于土地之外，为国家、集体所有；水不构成资源，这时的水属于土地的范畴，个人因对土地的使用权而当然享有对水的使用权但是不能享有所有权。

其次，从农村集体经济组织来看。农村集体经济组织可以享有法定范围的土地所有权，当其土地上的水构成资源时，集体并不当然享有其土地上水的所有权。土地属于集体所有，水属于国家所有。

再次，从国家来看。水构成资源时，国家拥有土地的所有权但是不一定拥有其土地上的水，可能出现土地国有，水集体所有的局面。

三、土地所有权地下物质支配之限制———关于地下资源的权利限制

（一）土地与地下资源的关系

在各国，早期土地法律，地表与地表下面的矿藏为一个物，由土地所有权人一并享有。但是随着人们对地表以下矿藏的不断发掘及对其经济价值的认识，现代各国对于地下矿藏的立法都有所改变。绝大部分矿藏资源不再看作是与土地一体的客体，而是作为单独的权利客体，由不同的权利主体享有，土地所有权人不再当然享有土地中的矿物质的所有权。

（二）矿藏资源所有权与土地所有权协调的问题

矿藏资源所有人要行使其所有权，要勘探、开采、运输矿藏，就必须使用与矿藏相联系的土地，而该土地所有权是另外一个主体。对于此矛盾的解决各国通行的做法是，矿藏资源所有者对于负载资源的土地享有法定的地役权。但是矿藏资源所有者应当注意土地所有人的利益，应当采取对于土地所有人影响最小的方法行使其所有权，应当保证地表层的继续存在，不得使其陷落或塌方。在以公有制为基础的社会主义国家，几乎无一例外地规定一切地下资源属于全民所有即国家所有。

（三）我国土地所有权与地下矿藏资源所有权的关系

关于矿业所有权与土地所有权的关系，我国《矿产资源法》第3条规定：矿产资源属于国家所有，地表或地下的矿产资源的国家所有权，不因其所依附的土地所有权或使用权的不同而改变。由此可见，我国的土地所有权和地下资源所有权属于两项完全独立的权利，因此，土地和地下资源分别由土地管理法和矿产资源法调整。一切矿产资源，不分矿种和地位，无一例外地属于国家所有，完全排除矿产资源集体或个人所有权的存在。此外，矿产资源法还确立了勘探开采矿产资源优先权原则，土地所有权人或使用权人不得以土地所有权或使用权为由，阻挠矿产资源所有权的行使，包括不得阻挠国家进行矿产资源勘探、挖掘矿井、开采地下或地表资源以及开采矿产资源而架设管线和通行等。其法理基础在于地役权理论。应注意的是，资源所有权虽然优于土地所有权，但是并不意味着资源所有者有权无偿使用土地所有者的地表。在实行资源所有权与土地所有权分离的国家，普遍形成了经济补偿制度。我国尚未确立合理的补偿规则和补偿标准。目前，国家在集体所有或他人使用的土地上勘探或开采，解决两者冲突的方式主要有两种：一是进行土地征收，使农民转为非农业人员，二是按照国家《土地复垦规定》进行复垦。有学者指出，这两种方法都不尽人意。大批农民转为非农业人员无论是国营矿山还是当地政府都是没有能力解决的；复垦不仅不能保证农民原来的生活水平和条件，而且还可能不能满足农民的基本生活条件。

四、土地所有权地上附着物限制———关于森林权

（一）土地与树木的关系

按照传统的土地观，土地之上的树木属于土地的一部分，原则上不能成为独立的客体。但是，根据现代土地观念，树木不再看作是与土地一体的客体。虽然，在物理属性上，树木与土地不能分离，但是在法律上完全可以将两者登记为不同的物，从而完成两者的分离。土地所有权人不再当然享有地上附着物树木的所有权。土地与树木可以分别所有与处分。

（二）我国现行立法分析

我国《森林法》第3条规定：全民所有的和集体所有的森林、林木和林地，个人所有的林木和使用的林地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认所有权或使用权。《森林法实施条例》第2条规定：森林资源，包括森林、林木、林地以及依托森林、林木生存的野生动物、植物和微生物；森林，包括乔木和竹木；林木，包括树木和竹子林地，包括郁闭度0．2以上的乔木林地以及竹林地、灌木林地、疏林地、采伐迹地、火烧迹地、未成林造林地、苗圃地和县级以上人民政府规划的宜林地。可见，森林资源包括林地及其上的林木等地上附着物和定着物。

笔者以为，我国《森林法》与《森林法实施条例》之间有一定的冲突：依据《森林法》，林木是与森林相并列的两个客体，但是依据《森林法实施条例》，林木却被包括于森林之中。问题在于，《森林法》规定，森林不能为个人所有，林木可以为个人所有。但是如果依据《实施条例》，林木包括于森林之中，那么个人就不能对其享有所有权了。

我国土地与树木的法律关系应为：第一，土地与森林、林木为不同的客体物：已经登记的森林、林木是与土地相分离的不动产，可以作为独立物而存在，并可以单独转让。未经登记的林木，原则上不能作为独立的不动产，但是如有交易上的必要，也可以与土地分离，转移其所有权。森林、林木与土地分离而独立纯为法律技术之势即登记。第二，森林与林木，法律区别对待：森林一律公有，林木允许私有。第三，国有土地所有权不能转移，国有林木的所有权可以转移。国家所有的林木可以转移为集体、私人所有。第四，私人可以拥有林木的所有权，但是不能因此而获得林地的所有权，也即土地所有权的性质不因地表上的附着物的权属的变化而变化。私人只能享有林地的使用权。

《中华人民共和国矿产资源法》（2009修正）：第一章　总则　　第三条　矿产资源属于国家所有，由国务院行使国家对矿产资源的所有权。地表或者地下的矿产资源的国家所有权，不因其所依附的土地的所有权或者使用权的不同而改变。\n国家保障矿产资源的合理开发利用。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏矿产资源。各级人民政府必须加强矿产资源的保护工作。\n勘查、开采矿产资源，必须依法分别申请、经批准取得探矿权、采矿权，并办理登记；但是，已经依法申请取得采矿权的矿山企业在划定的矿区范围内为本企业的生产而进行的勘查除外。国家保护探矿权和采矿权不受侵犯，保障矿区和勘查作业区的生产秩序、工作秩序不受影响和破坏。\n从事矿产资源勘查和开采的，必须符合规定的资质条件。