土地增值税是地税部门重要的税源,在收入结构中占有重要地位;土地增值税也是地税部门管理的难点,其重要性和困难程度主要体现在它的潜在性和复杂性,不经过税务检查或中介鉴证就不能实现预缴后的剩余税收,就不能把潜在税源转化为现实税收。而在检查和鉴证过程中还涉及到已售未售、已完工未完工等成本分摊、材料发票真实性、工程结算及时性等棘手问题,耗时耗力,税收管理成本比较大。如何加强清算管理是地税部门一个重要的课题。从工作实际出发,笔者认为应从如下几个方面加以完善。
一、建立项目立项备案制度
目前,尚未形成专门的土地增值税项目备案制度,有待创新完善。项目立项备案是必备的基础性工作,必须由基层分局管理员在项目开工之始登录。备案电子台帐应设计如下基础性指标:取得土地时间、开工时间、取得土地面积、建筑面积、项目分期数(如:一期、二期……)、在分期名下楼盘的名称(如1号楼、2号楼或A楼、B楼……)、项目分期的投资额度、总套数、预计投资成本、预计平均价格、预计销售收入;在后续管理过程中,以年或半年为时间界限登录电子台帐,此时的电子台帐还应设计已售套数、预收销售款、实现销售收入,销售比例等指标。立项备案应把握如下原则:
1、立项备案的台帐和历次清算(结算)的结果统一起来的原则。单纯为知晓清算时间而立项意义不大,建议把立项电子台帐和历年清算(结算)结合起来,既能有效减少各类台帐,又能连续监督管理。
2、宜简不宜繁。切*大而全、小而全、面面俱到。因为立项的目的,只是掌握清算的时机和历次清算(结算)结果。真正的效果,是靠检查取得的。
3、以分期项目为主脉络,统领各楼盘。台帐设计以分期项目为统领,下辖各楼盘,连续登录各年度清算(结算)结果,直至100%销售完毕,缴清土地增值税为止。
二、转变观念,化被动清算为主动申报,使清算成为日常管理的手段
我们在企业所得税汇算清缴方面,经几年的宣传辅导,成功实施了还责任于纳税人,年度汇算清缴申报不再是税务机关的事,原来保姆式的管理方式彻底转型了。有感于此,土地增值税清算管理也应发展完善,逐步趋向成熟,成为一种管理常态,成为企业的自觉行动,由企业主动清算申报,补缴税款。走上这一步,还有许多工作要做:
1、加强法制建设,进一步明确和细化清算的条件、时间节点,特别是达到清算条件时,把主动清算申报的法律责任予以强化并归于纳税人,从法律的高度规范纳税人的行为。从而实现“你请”他们被动清算,变为“我要”主动清算。
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增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。 从计税原理上说,增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税,也就是由消费者负担,有增值才征税没增值不征税。... 更多>
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土地增值税清算的管理规定香港在线咨询 2021-03-20第一章总则 第一条为了加强土地增值税征收管理,规范土地增值税清算工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定,制定本规程(以下简称《规程》)。 第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。 第三条《规程》所称土地增值税清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目
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土地增值税清算什么时候完善土地增值税清算江苏在线咨询 2022-03-14根据土地增值税清算管理规程,纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税清算。(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(三)直接转让土地使用权的。另外,土地增值税清算管理规程中也提到,对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人整理土地增值税清算表。(一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例
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土地增值税清算管理规程第19条山西在线咨询 2022-09-16清算审核时,应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目,是否以分期项目为单位清算;对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。
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