案情概述

2005年11月8日王某与北京某房地产开发有限公司(出卖人)签订《XX小区房屋认购书》，约定王某认购被告开发的XX小区2号楼1单元301房屋，价格：单价2768元/平米，付款方式30%首付，房屋总价为272000元;认购定金人民币20000元;双方还约定：认购人须于出卖方通知认购人(电话通知或书面通知)后三日内，携带本认购书、本人有效证件、银行贷款所需资料及首付款收据，到XX小区售楼处签署正式商品房买卖合同，如因认购人单方违约，致使不能及时签订正式的商品房买卖合同，认购人所缴纳的认购金不予退还，出卖人有权将上述房屋重新出售，责任和后果由认购人自负。

后出卖人电话通知王某签订房屋买卖合同，王某未去洽商房屋买卖事宜。出卖人北京某房地产开发公司于2006年3月14日将该房屋出售给第三人陈某。现王某起诉到法院，请求被告解除买卖合同、双倍返还购房定金人民币40000元，并赔偿房屋价格上涨的损失人民币230000元。

法院判决

由于本案被告开发商未提供其通知原告王某前来签约的有效证据，法院判定其双倍返回定金，但对原告主张赔偿房屋损失230000元，认为双方未签订房屋买卖合同、原告亦未支付购房款，其未形成房屋买卖合同关系，故不支持原告赔偿损失的诉讼请求。

法律分析

在商品房买卖过程中，通常房产开发商即房屋的出卖人要求买受人在签订正式的房屋买卖合同、预售合同前签订《房屋认购书》或《意向书》等文件，开发商违反此约定，房屋认购人能否主张违约责任、请求双倍返还定金、并赔偿原告的可得利益损失即房屋价格上涨部分的损失呢?

在商品房买卖合同关系中，房屋认购人与开发商签订的《房屋认购书》、《意向书》等法律文件，在双方形成有效的合同关系，当任何一方当事人违反约定合同权利义务时，则另一方有权主张违约责任;但该协议在双方签订正式的《房屋买卖协议》、《预售协议》之前，双方尚未形成房屋买卖合同关系，只是商品房买卖合同的预约：即在双方之间构成房屋买卖的洽商、谈判机会，未最终签订房屋买卖合同，故其违约责任通常不能主张可得利益损失。

本案如果开发商能提供书面通知原告前来签订房屋买卖合同的证据，而原告王某拒绝签约，则其有权不予返还认购定金20000元整。