一般来说，村民自有房屋买卖合同是合法有效的。村民自住房屋属于小产权房，村民可以在集体经济组织成员之间，即同村村民之间转让房屋。根据法律法规，未经登记领取权属证书的房地产不得转让。但这些规定并不是强制性的效力规范，不能直接否定房屋买卖合同的效力，所以买卖村民自住房的合同是有效的。

北京：自住房转让后不得再次购买自住房

在房屋买卖过程中，商品房预售合同以及现房买卖合同已被使用多年。此次，市住建委和市工商局对于上述两个合同的一些条款进行了细化，内容包括规划设计变更、逾期付款和交房的违约责任、退房约定等。除了对上述两个合同进行补充细化外，此次征求意见的重点围绕自住房展开。

市住建委相关负责人表示，自住房合同将纳入政府重点监管，自住房购房合同行文应保证不出现无效的“霸王条款”，开发商也应为刚需购房人说清合同条款内容。据了解，今年8月，北京单价最高的自住房——丰台区白盆窑自住房和东坝的一处自住房，都已经开始在申购时公示购房合同

相较于普通商品房，自住房尚属新鲜事物。虽然自住房房地产交易示范性文本早已推出，但是一些开发商为了逃避一些自己应负的责任，会对示范文本进行修改，因此在自住房的销售过程中出现了房产证办不下来，业主不能追责；房屋面积有误差，业主需要在30天内提出意见，否则无效等“霸王条款”。为了避免这些问题的出现，市住建委和市工商局对于自住房拟定了专门的购房合同，并在合同示范文本中做出了特别提示。

首先，合同提示购房人自取得房屋所有权证书之日起，原则上五年内不得转让，购房人在获得房屋所有权证书五年后转让的，如果有增值，应该按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品房购买时价格差距的30％缴纳土地收益等价款。购房人转让自住房后不能再次购买自住房。

其次，自住房的购买有着严格的标准和要求，如果在购买自住房时出现了隐瞒家庭信息、虚假申报、伪造证明材料等方式骗购自住房的，应该承担经济和法律责任，且五年内购房人家庭不得在北京市购买住房，也就是说，即便是个人出现骗购的情况，其家庭在未来五年内也不能在北京购买住房。

市住建委相关负责人表示，本次示范文本修订，将《民法典》、《北京市房地产转让管理办法》等相关法律规定与合同示范文本具体条款有效对接，细化了规划设计变更、逾期付款和交房的违约责任、退房约定、房屋登记等内容，并增加了建筑物区分所有权条款，保证出卖人与买受人在现行法律框架下签订购房合同，从根本上确保双方权益。同时，通过进一步细化合同条款，减少在交房、质量、保修等方面的纠纷，特别是明确了与商品房有关的设施设备交付条件，强调了房屋交付环节的房屋查验内容，细化了质量条款和装修标准，引导开发企业注重交房质量和房屋在民用建筑节能、绿色建筑、隔声等方面的要求，更好地解决商品房买卖双方信息失衡问题，此外还在合同中明确有关信息备案等条款，增加了送达、买受人信息保护等内容。

通知原文：

【征集】《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房现房买卖合同》、《北京市自住型商品住房预售合同》示范文本公开征集意见

自2005年3月15日开始，北京市住房和城乡建设委员会、北京市工商行政管理局先后联合制定和推行了《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房现房买卖合同》示范文本，并实现了网上签约。该系列示范文本对减少商品房买卖合同纠纷，规范商品房销售行为，解决百姓购房后顾之忧发挥了重要作用。

随着我市商品房市场的高度发展、《民法典》等新的法律法规的健全和完善，商品房交易市场中出现一些亟需解决的新情况、新问题。为进一步规范本市商品房交易行为，切实保障买卖双方合法权益，加强合同示范文本管理，市住房城乡建设委和市工商局，结合住房城乡建设部出台的《商品房买卖合同示范文本》（建房【2014】53号）对现行《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房现房买卖合同》进行了修订，并起草了《北京市自住型商品住房预售合同》。

鉴于商品房预售和现售的交易过程及合同约定内容相似，以《商品房预售合同》示范文本为例，本次示范文本修订，一是将《民法典》、《北京市房地产转让管理办法》等相关法律规定与合同示范文本具体条款有效对接，细化了规划设计变更、逾期付款和交房的违约责任、退房约定、房屋登记等内容，并增加了建筑物区分所有权条款，保证出卖人与买受人在现行法律框架下签订购房合同，从根本上确保双方权益；二是通过进一步细化合同条款，减少在交房、质量、保修等方面的纠纷，特别是明确了与商品房有关的设施设备交付条件，强调了房屋交付环节的房屋查验内容，细化了质量条款和装修标准，引导开发企业注重交房质量和房屋在民用建筑节能、绿色建筑、隔声等方面的要求，更好地解决商品房买卖双方信息失衡问题；三是随着社会信息化的发展，在合同中明确有关信息备案等条款，增加了送达、买受人信息保护等内容。

需特别说明的是，自住型商品住房限定购房价格和销售对象，较之商品房在在购房主体资格、再上市交易年限等方面存在不同，因此，在起草《自住型商品住房预售合同》示范文本时，我们考虑其特性，根据《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，增加了买受人购房资格承诺条款，并明确约定了相关法律责任。

《土地管理法》第六十三条

农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设。

《城市房地产管理法》第三十八条

未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让，但这些规定并不属于效力性强制性规范，不能以此直接否定房屋买卖合同的效力。